常见的万科社区商业模式探索.ppt

社区商业运营模式报告——以万科社商为参考 营销部 上篇：万科社区商业市调报告 名称 地址 竣工时间 设商配套类型 户型 翡翠公园 浦东张江荣科路277号 2016年6月 2049+商业街 公寓 海上传奇 浦东御桥路1751号 2015年7月 2049 公寓 上海安亭新镇 安礼路399弄 2016年5月 2049 公寓 万科时一区 闵行兴虹路399弄 2016年3月 商业街 公寓+商办 万科梦想派 松江大学城-淡家浜街88弄 2015年10月 商业街 公寓 城花新园（城市花园6期） 中春路8889弄55支弄 2014年6月 2049 公寓 万科城 马桥华宁路银春路 2014年5月 底商+商业街 公寓 金色领域（悦城） 秋竹路801弄 2014年1月 底商 公寓 金色华亭 松江乐都西路1558弄 2013年3月 商业街 公寓 五玠坊 浦东新区杨南路1705弄 2013年1月 2049 公寓 琥珀郡园（琥珀墅、臻园） 宝山区抚远路538弄 2011年8月 　 公寓 花园小城 闵行区龙吴路5688号 2010年12月 　 公寓 金色城市 御桥路1978弄 2010年7月 　 公寓 金色公馆 浦东新区济阳路333弄 2009年5月 　 公寓 金色里程 浦东三林 2009年4月 　 公寓 金色成品 世博成山路店 2007年5月 　 公寓 新里程（歌雅花园） 高青路2878弄1-69号 2006年10月 　 公寓 假日风景 闵行区春申路 2005年1月 商业街 公寓 华尔兹 徐汇区漕宝路77弄 2001年12月 　 公寓 城市花园（优诗美地、朗润园） 闵行区七莘路3333号 1994年1月 1F底商 公寓 万科社商走过的路 课题研究 万科社商走过的路 1.0 青铜时代：销售型底商（图片引用：万科城市花园） 1、商铺的流通属性导致管理的难度 2、商铺相对零散，难以起到集群效应 3、业态受到极大限制 对标我方项目：旭辉御府、亚瑟郡 2.0 玄铁时代：销售型商业街（图片引用：万科城） 1、业态得到部分解决，有了餐饮、超市等 2、集群效应得到部分解决 3、主力业态的缺失 对标我方项目：首创旭辉城 3.0 白银时代：2049 （图片引用：五玠坊） 1、解决了主力业态的缺失 2、资源及意愿不足导致的商业面积过小 3、销售型物业的缺失导致资金的占用及消耗 4、 小商户过多，营运成本及营运风险较高 我方类似项目：无 1、低租金项目大多由2049承担，因此需要周边商铺一定面积的溢价方能带回货值的损失 2、 大面积的主力商户，营运成本和营运风险都较低 4.0 ：2049 +商业街（图片引用：万科城花新园） 我方类似项目：无 时代的变革介绍完， 结束了？ 不！2049也在升级… 2049的更新换代 1.0版本 五玠坊：开放式街区，15个租户的简单组合 2.0版本 城花新城：针对居民特性的业态配比 3.0版本 海上传奇：融入社区服务概念 品牌的简单组合 2049的1.0版本五玠坊项目 针对周边居民进行业态的配比 2049的2.0版本 城花新园项目 将社区平台与商业平台结合 2049的3.0版本 海上传奇项目 重新审视“2049”模式 2049的特点 自持 1、均为自持/包租项目 2、统一运营 3、相对主力店比例较大，营运难度低 面积与结构灵活 1、面积在7000~18000平米不等， 2、面积占比在1%~3%不等 3、不限于盒子结构或开放式街区结构 业态以服务性业态为主： 1、均包含超市/蔬菜生鲜 2、餐饮方面，以满足家庭式消费为主 3、儿童教育比例较重 4、大比例的主力店 商业与社区服务相结合 1、万科云社区服务与商业体系的结合 2049的作用 公寓的溢价： 1、由于设施的齐全（尤其是主力店及便民设施），给公寓带来的溢价达5%以上 平台作用 1、社区设施（如食堂、EVCARD等）的平台与场所。 2、社服服务的平台。（提供广场，儿童教育等） 商业的溢价： 1、 主力店带动周边商铺的价值 2、补充因物业条件或租金条件带来的物业缺失 3、为街铺提供停车场服务，甚至是营运推广的支持 下篇：2049带来的启示&对我司商品住宅项目社区商业模式的探索 马桥万科城的面对面商铺形成步行街效应，其租金高于周边沿街商铺 首创旭辉城一期商铺形成商业街，业态齐全，其租金高于周边同等地段。二期的商铺量很少且与一期无法连接，预测租金要低于一期 启示及思考1——集约式商铺带来的聚客能力 启示及思考2——主力店自持的必要性 名称 地址 竣工时间 设商配套类型 户型 翡翠公园 浦东张江荣科路277号 2016年6月 2049+商业街 公寓 海上传奇 浦东御桥路17