贵阳万象国际营销执行报告90p幻灯片资料.pptVIP

项目阶段性推广 各阶段营销执行计划 项目阶段性推广 各阶段营销执行计划 时 间 10.15 11.15 11.9 12.31 12.1 1.23 如家持续销售期 如家返租销售认筹期 精装房开盘销售期 销售 阶段 精装房形象展示及认筹期 9.29 12.15 营销目标 营销策略 广告主题 媒体通路 活动形式 产品呈现 销售工作 精装房开盘销售期 1、目的 全面包装，树立并巩固项目商务酒店公寓的鲜明形象，主动引导目标客户的置业心理，在获得目标客户群的普遍认同的同时强化项目品牌和投资形象，从而变潜在需求为有效需求。 2、操作方式 以发邀请函的形式邀请内部诚意客户参加，活动以文艺表演和时装秀为辅，进行项目的公开发售 11月9日 开盘 项目阶段性推广 各阶段营销执行计划 时 间 10.15 11.15 11.9 12.31 12.1 1.23 如家持续销售期 如家返租销售认筹期 精装房开盘销售期 销售 阶段 精装房形象展示及认筹期 9.29 12.15 营销目标 营销策略 广告主题 媒体通路 活动形式 产品呈现 销售工作 精装房开盘销售期 工程进配合：10.25日前完成看楼通道的整改和布置 项目展示： 1、开盘物料和礼品准备 2、10月25日完成样板房装修并开放； 3、11月2日完成项目外立面粉刷； 项目研判 问题和现状的总结 1、项目市场属性形象不清晰，没有真正建立市场影响力！ 2、进线与上门量较少！ 3、项目LOFT产品空间未能真正的营造 5、A、C栋同时开放导致C栋户型的滞销： 4、项目单价和总价过高，在回报率不高的情况下，客户承 受能力有限 项目阶段性目标 项目阶段目标 销售目标：2009年春节前，完成剩余373套单位90％的销售 目标分解： 9.30 10.30 A栋 销售目标 C栋 销售目标 3套 65套（团购27） 11.30 12.30 47套（团购22） 40套 15套 32套 48套 45套 25套 阶段划分 精装修房认筹期 精装修房开盘热销期 如家返租销售客户积累期 A栋户型辅助推售 如家返租销售开盘热销期 11.2 12.21 11.26 9.29 缺乏固定的投资回报 服务体系的不完善 空间利用的表现不到位 较高的单价和总价 价值体系 万象国际 实际价值 万象国际 动摇了投资者 动摇了使用者 前期分析结论：万象国际价值的丢失 销售目标下的总策略 项目 项目描述 拟合度 内部功能 商务酒店公寓的户型种类集中在33~80平方米的小面积，每套单元均配备独立洗手间，是无烟煮食的全封闭酒店式管理 ，外立面现代，智能化，车位多，多为办公或是商住两用 外部环境 成熟商圈、核心地段、便利交通、配套完善、周边资源丰富 投资模式 无固定回报、以租代供 万象国际与商务酒店公寓的拟合度分析 与其说万象国际是酒店公寓， 还不如说是商务酒店公寓更准确些！ 销售目标下的总策略 重新塑造万象国际的价值 项目 产品解析 酒店公寓 强调服务、强调配套、强调附加值 私人酒店 对生活的一种写意描述，一般配合以高尚生活，特权阶层的概念 投资型公寓 经济测算、投资回报率、升值潜力 销售目标下的总策略 重新塑造万象国际的价值 重塑 再进一步 从中央商贸区到城市轴心 从小户型宫寓到商务酒店公寓 中华路 遵义路 喷水池 大十字 遵义中华路 城市中轴线 产品形象重塑策略 城市轴心价值论八大主张 区域轴心价值：中央商贸区无极地段 交通轴心价值：双码头的交通优势 经济轴心价值：口岸商贸的财富传奇 生活轴心价值：城市生活的步行通达 产品轴心价值：百变LOFT创意空间 管理轴心价值：与品质相符的高服务 功能轴心价值：星级酒店的完美配套 投资轴心价值：以小博大的投资模式 销售目标下的总策略 重新塑造万象国际的价值 城市轴心 商务酒店公寓 项目营销执行策略 重新塑造万象国际的价值 客户线 产品线 营销线 万象国际价值 产品线 项目属性定位的重新清晰明确——商务酒店公寓； 户型缺陷弥补——精装修房 确定项目的轴心价值体系——价值体系的建立、服务保障体系的完善、样板区域的展示、投资收益的模拟使得项目的特点、优点立刻突兀出来，易于识别，避免了和其他项目的直接竞争。 客户线 在投资客户较少的情况下，主动出击寻找投资客户，通过系列推广活动进行专项渠道客户拓展； 营销线 紧扣定位——商务精装酒店公寓—新商务力量进行形象和卖点宣传，以国庆黄金周时间精装修房认筹、10月18日样板房开放和VIP卡升级为主要时间节点进行客户积累； 项目营销执行策略 产品线—现阶段产品投资收益模拟 假设C栋产品均价为9300元/平方米,户型面积50平方米 首期款：15万元 贷款年限:20年 35万20年按揭月供款：2670元