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关于房地产金融的几个观点 中国银行业协会专职副会长 杨再平 要点提示 并非泡沫即将破裂行业 房贷合规是首要 审慎资产证券化 积极REITs 日本房地产泡沫教训 《广场协议》签署后日本银行为了避免日元的过快升值大量购买美元，被动增加货币投放量。社会上总货币量远远超过实体经济的需要，使整个金融体系拥有了大量的现金和准备金，具备了扩大放贷规模的能力。 日本央行又不合时宜地、接二连三地调低贴现率，低利率降低了公司的借款成本，引发了企业的大量借款。但由于当时日本经济增长速度下降，企业实物投资积极性不高，很多企业就把这些资金运用于土地资产和金融资产的投机上，与此同时银行也毫无节制地发放抵押贷款，大量向土地投机融资，促进了房地产价格的上涨。房地产的升值和信贷规模的不断扩大形成恶性循环，推动了房地产泡沫的形成和膨胀。 在泡沫的最高峰时期，日本的土地总值达到美国的2倍，东京千代田区的土地价值可与整个加拿大的土地资产价值相匹敌。1987年日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值比上一年上涨了19.6%。这一上涨幅度为上一年的两倍，1988年又进一步增长为23.7%，1989年为28.0%，1990年为28.7%。如此高的上涨率被媒体形象地称为“狂乱地价” 。 日本房地产泡沫教训（续） 这种价格的高速增长，至1991年终于达到了难以为继的程度。1991年在大都市圈里，地价开始下落，1992年1月公布的地价比上一年同期下降4.6%。从1992年开始，地价下落速度加快，1993年1月公布的地价比上一年同期下降了8.4%。其中大都市圈地价下跌的尤其惨烈。泡沫破灭的看法在国民中日益普遍。 美国和德国等主要经济大国长期利率开始上升，日本长期利率上升的预期加大，人们对于房市近一步看淡。以资产价格升值预期为前提的投机需求趋于瓦解，此时过度膨胀的泡沫，已接近崩溃边缘。虽然此后日本政府采取了一系列措施，但还是难以阻止资产价格灾难性的下跌。日本经济在此后转而进入一个令人痛苦的衰落期，在泡沫经济留下的泥潭中徘徊了将近十年。 中国的地产泡沫将破裂？ 摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠2004年10月发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。他预计中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年，这次房地产泡沫破裂的震中将是中国内地房价最高、炒房之风最烈的地区——以上海、南京等城市为首的华东地区。 同时，建设部对外发布《怎样认识当前房地产市场形势》报告称，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。目前的住宅需求仍然真实，在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡沫经济”。只要国民经济保持持续、健康发展的势头，房地产经济不出现整体过热，就不能轻言“房地产泡沫要破灭”。 需要快速发展 近十年快速发展 经济发展到一定阶段必然要求和带动房地产加速发展 城镇化发展必然要求相应的房地产发展 城镇化发展要求相应的房地产发展 近十年快速发展 我国城市居民人均居住面积1949年为4.5平方米，1977年下降到3.6平方米。 20世纪80年代初住宅商品化大讨论。1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。 1998年，房地产开发投资为3614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12185.3万平方米，销售额为2513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1854元/平方米，土地开发面7730.1万平方米。 经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33717.6万平方米，销售额达到7 670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2197元/平方米。 经济发展到一定阶段必然要求和带动房地产加速发展 19世纪中叶，欧洲出现了普遍的住宅缺乏现象。普鲁东断言，在大城市中，90％以至更多的居民都没有可以称自己所有物的住所。道德生活和家庭生活的真正集中点，即自己的家园，正在被社会旋风卷走。我们在这一方面比野蛮人还要低下，原始人有自己的洞穴，澳洲人有自己的土屋，印第安人有他自己的住处，现代无产阶级实际上却悬在空中。 舒瓦贝法则表明，随着人们收入水平的增加，住房消费支出占消费总支出的比例呈上升趋。 “十五时期”住宅市场的快速发展，验证了居住消费成为主导消费之一。 据有关研究机构评估，1991年世界财富为438450亿美元，房地产价值占48.8％；美国财富为1543