商业综合方案设计.ppt

RENDERING 效果图 RENDERING 效果图 IMAGINES DIAGRAM 意向图 IMAGINES DIAGRAM 意向图 IMAGINES DIAGRAM 意向图 SECTION DRAWN 剖面图 B2 B1 1ST 2ST 3ST 4ST 5ST + + 红线退让 形体切割 人流动线 公园 DESIGN PROCESS 设计过程 工 业 西 路 规 划 道 路 规划城市公园 后勤出入口 公园人流线 DESIGN PROCESS 设计过程 新城区人流 主城区人流 人流动线 工 业 西 路 规 划 道 路 DESIGN PROCESS 设计过程 车流动线 方案A各层主要经济技术指标 项 目 建筑面积㎡ 商业面积（含后勤）㎡ 商业使用面积㎡ 停车位（个） 负二层 15940 0 0 500 负一层 15940 15940 13466 0 第一层 15096 15096 11321 0 第二层 14171 14171 11321 0 第三层 14171 14171 11321 0 第四层 14171 14171 11321 0 第五层 11371 11371 8521 0 方案A主要经济技术指标 用地面积㎡ 22377 占地面积 ㎡ 15096 建筑面积 ㎡ 100860 计容建筑面积㎡ 68980 商业面积 ㎡ 84920 商业使用面积㎡ 67571 地面商业面积㎡ 68980 地下商业面积㎡ 15940 建筑密度 67% 停车位 560 建筑高度 28.9m 绿地率 12% 方案A 技术经济指标 Figures OPTION 2 方案B B1 Plan 地下一层平面 OPTION 2 方案B F1 Plan 一层平面 OPTION 2 方案B F2 Plan 二层平面 OPTION 2 方案B F3 Plan 三层平面 OPTION 2 方案B F4 Plan 四层平面 OPTION 2 方案B F5 Plan 五层平面 OPTION 2 方案B 鸟瞰图 OPTION 2 方案B 鸟瞰效果图 OPTION 2 方案B 人视效果图 OPTION 2 方案B 入口透视图 OPTION 2 方案B 天桥人视图 OPTION 2 方案B 入口人视图 OPTION 2 方案B 入口人视图 OPTION 2 方案B 室内效果意向 OPTION 2 方案B 室内效果意向 OPTION 2 方案B 室内效果意向 OPTION 2 方案B 外部流线分析 操作模式 自持＞出售 自持＜出售 物业种类多（档次高） 先出售后自持 入住率高/档次高 功能互补强 运营价值高 资金压力大 物业种类少（档次低） 先出售后自持 入住率低/档次低 功能互补弱 运营价值低 资金压力小 利益价值 自持＞出售 优于 自持＜出售 风险难度 自持＞出售 高于 自持＜出售 操作模式 本土的商业运营模式 运作模式 只售不租 ①出让产权，快速收回投资。产生在于开发商对足够运作资金的渴求。 由于这种“融资”发生在项目建成之前，很多不确定因素使小业主的投资风险加大。 特色分析 ②转租： 既将商铺的买卖、管理、经营分属三个主体，整合资源、规避风险、保障收益。 ③售后招商：对投资人的权益很难保障。 ④先招商，后出售：在销售前通过引入品牌商家作为主力经营公司来聚集人气，做旺商场，总时为投资者提供信心和收益保证。 只租不售 产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。 又租又售 部分租部分卖，出租部分起示范作用。 分割产权商铺出售 售后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权。 不租不售自主经营 同时赚取投资开发利润和商业经营利润。 商家联营 以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。 一只看不见的手——商圈 核心商圈：辐射半径1.5-2公里，步行20分钟以内，80%消费份额 次级商圈：辐射半径5公里以内，任何交通工具20分钟以内,15%消费份额 边缘商圈：辐射半径5公里以外，任何交通工具40分钟以内，5%消费份额 商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例） 通过“一只看不见的手”所需要看清的三件事： 消费能级 客户细分 竞争状况 规模之痒——规模定位 1.规模受制于商圈购买力 2.规模受制于产品品种 中国目前现有商品品种有20万种，而国外发达国家有70万种 因为产品