90平米户型研究总结.ppt

* 90平米小户型研究总结 Research and Summarization of 90 sq.m. Unit 提 纲 Summary 政策及概念解读 新政对房地产市场的影响 专家的意见 客户人群分析 常见的问题 户型设计中的突破点 典型户型分析 Construction of Policy and Notion Infection of New Policy to Realty Opinion of Expert Analyzation about Client Familiar Problems Breakthrough of Units Design Analyzation of typical Units 政策及概念解读 Construction of Policy and Notion “自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。” “套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。” “要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” “国六条”配套细则 政策及概念解读 Construction of Policy and Notion 在“国六条配套细则”中，有两点备受关注， 一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以 下住房占开发建设总面积的70%以上，是放到一 个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项 目中落实？ 二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？ 而目前市场上90平方米以下的小户型仅占开发项目用地的20%,已取得许可证的项目及未来将开发的项目都会受到很大的冲击。 “国六条”配套细则分析 90=套型建筑面积 套型建筑面积=套型使用面积/标准层使用面积系数(使用率) 标准层使用面积系数=标准层使用面积/标准层建筑面积 套型使用面积 标准层使用面积 90 标准层建筑面积 ———— = ————— 越 小 越 小 政策及概念解读 Construction of Policy and Notion 相关术语解释 十五种影响 新政对房地产市场的影响 Infection of New Policy to Realty 一、政府的强行干预市场使房地产投资商信心严重受搓，开发商对住宅开发兴趣大大下降，对房地产市场长期发展不利。 　　　二、土地的限价招标提供了权力寻租空间，而且可操作性值得怀疑，“三公”政府形象更可能受损。 　　　三、市场短期（３个月左右）可能进入一个“真空期”，市场无新房推出，购房者观望气氛浓厚，交易量大幅下降。 　　　四、供应结构严重背离需求结构，大量的小套型进入市场形成激烈竞争，产生大量产品过剩。 　　　五、９０平方米以上户型，特别是９０～１４４平米（套三、紧凑型套四）户型价格上涨。 　　　六、多层、板式住房逐渐被高层多户式住宅取代，不利通风、采光，住宅质量下降。 　　　七、套数的增加随之带来配套成本（车位、公建）的增加，带来房价的上升。 　　　 八、较大户型购房需求者的购房欲望长期得不到满足，有可能带来一些变异户型的出现（如两套合一、挑高户型）。 　　　九、购房投资者积极性被打压，资金往股票市场转移，股票将走高。 　　　十、二手房市场交易步入低谷，发展二手房市场成为空谈，但价格会上涨。 　　　十一、房价短期看会稳定，但预计经过３～６个月的盘整期后仍将出现较大上涨。 　　　十二、地方政府严格执行该政策的可能性不大，各种保护市场的举措会出现。 　　　十三、二级城市、郊区房地产开发将被严重受搓。 　　　十四、别墅、花园洋房由于土地的限制加上大户型购房者需求的压制价格会有较大的上涨。 　　　十五、该政策会成为一个“三不利”的失败政策，老百姓也受惠不多，政府收益长远看也不会增多