房地产项的成本核算.pptVIP

* 房地产项目成本核算 技术中心培训课件 成本核算的意义 开发商在拿地前进行成本核算，旨在确定成本可行性；拿地后进行成本核算，旨在确定成本可控性。 经济测算的组成 总 成 本 1、土地成本 2、前期工程费 3、建安费 4、园区综合配套费 5、公共配套设施费 6、税费 7、营销费用 8、管理费用 9、财务费用 10、物业启动费 11、不可预见费 12、其他 总 销 额 净 利 润 0.75 备注：企业所得税为25% 一、地价 地价，就是土地出让金。你可以简单地理解， 开发商得到这块土地所需要支付的成本， 比如土地出让金、 拆迁费， 甚至润滑贿赂部分的费用， 当然拿地方式不同， 支付的成本是不同的； 在住房改革前，房子都是政府盖得，土地是通过免费的划拨方式取得。改革后，开发商一律在国土资源部的主持下，通过“招拍挂”，也就是招标、拍卖、挂牌等方式取得土地使用开发权。 什么是楼面地价 楼面地价就是单位建筑面积平均分摊的土地价格。简单地可以理解为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本。 楼面地价＝土地总价／规划建筑面积 ＝土地单价／容积率 地价占总成本的20-25% 什么是容积率 容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 容积率的值是指项目用地范围内地上总建筑面积（必须是正负0标高以上的总建筑面积）与项目总用地面积的比值。 值得注意的是，容积率越低的小区，消费者居住的舒适度越高。 容积率的标准 独栋别墅 0.2-0.5 联排别墅 0.4-0.8 多层住宅 1.2-1.5 小高层住宅 2.5-3 高层住宅 3.5-5 容积率是通常是以地块面积为1，地块内地上的建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数来表示。 二、前期费用 前期费用，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等费用。 按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。 三、建安费用 建安成本， 说白了这是建房子的成本； 建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入。 这部分成本占总成本的30%-50% 四、园区内综合配套费 园区内综合配套费，基础配套（道路、绿化、供电、路灯、围墙等）及一些智能设备（雾森、直饮水等） 按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。 五、公共配套设施费 公共配套设施费，指征用生地向当地市政交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 按照单方取费，因开发企业性质不同，取费标准不同。 六、税 费 税收有营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、印花税、耕地占用税、土地增值税等。 政府收取的费，各地不同，包括审计费、监理费、质检费、工程造价管理费、人防费、施工图纸审查费、卫生费、治安费等等。 据统计，大约有12 项税，56 项费。 一般来说，税费的计取都有一定的费率准则，但是根据企业性质不同，也有一定变化。 税费占总成本的15% 七、营销费用 营销费用，主要指该项目的推广费用，包括广告设计费，广告代理费，促销活动费，广告发布费，现场包装费用等 根据市场，按照销售额的2%取费。 八、管理费用 管理费用，属于期间费用。包括工资、福利、折旧费、修理费、办公费、水电费等其他费用 以土地费用、政府征收费用、建安费、工程前期费用、园区内综合费用、公共配套设施费之和为计价基数，其计价费率为3-5%。 九、财务费用 财务费用，指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。 根据市场，按照销售额的6%计取。 十、物业启动费 物业启动费，包括物业上的人员配备、办公用品等。 根据市场，按照建安费的2%计取。 *