物业管理服务总体方案计划.docVIP

[*****]物业管理服务总体方案根据发展商“[*****]为高档次别墅/联体别墅定位”的宗旨，以及“将其建设成一处可居、可玩、可赏、可藏的高尚生态山水别墅园”的开发理念，作为本项目的物业管理单位与前期物业顾问单位，浙江****物业与高力国际通力合作，几经交流与讨论，结合各方的管理经验，初步制订了[*****]90万方物业管理的总体方案，供发展商审核与参考。第一部分　管理区域划分[*****]项目规划共90万方，分五期滚动开发，且五期地块相对独立，园区内建筑形态较为复杂，有高层公寓住宅、各种类型别墅、旅游农居点、商业街区、度假村、五星级商务酒店及小学等。为便于管理并提高管理质量，计划整个园区结合项目开发的分期情况、土地证的批复情况、本身的地势特性、物业的性质划分等因素综合考虑，划分成五个相对独立的管理区块、分设五个管理处来进行管理，五个区块设围墙进行封闭式管理，对于五个区块间的公共部分也将实行综合管理。目前，可基本确定的部分为一期*****、二期绿野清风区块。 第二部分　公司管理架构设置为提高[*****]项目的管理水准，作为管理公司，浙江****物业管理有限公司将专门针对[*****]项目，设立临安分公司，管理机制将实行“总分原则”，即，由分公司对下设的五个管理处统一进行保安、保洁、绿化、工程、财务、行政人事的管控，各管理处及公共部分的保洁队、保安队、绿化人员、专业工程技术人员等由分公司统一进行派遣和调配，管理处的财务帐由分公司财务人员制作，管理处只设出纳人员负责现金管理工作，人事行政管理工作也由分公司总控，管理处只负责配合和一些具体操作工作，管理处另专门设置客户服务部，着重做好客户服务工作，并配置专门驻点工程技术人员现场值班，以提供应急维修处理与业主报修处理服务。。第三部分　总体管理思路由于本项目滚动开发，目前基本能够确定的部分为一期*****组团，本方案在总体考虑管理模式与方案、各期组团间的关联管理基础上，所涉及的具体管理内容，将以一期部分作为模板，其他各期组团可借此模板予以扩展运用。管理方案从保安、保洁、灭虫与绿化、工程管理、客户服务几大方面来进行阐述。一、保安1、总体思路对于别墅/排屋业主，尤其是山地别墅/排屋业主来说，最重要的莫过于小区的安全问题。[*****]各区块有各自独立的周界围墙设置，以执行独立封闭式的管理， 同时对于区块间的公共区域，也将由分公司组建专业保安队伍进行严密的巡逻管理，确保整个90万方的园区无安全管理盲区，由于此部分地域广阔，设想保安人员采取驾驶机动车辆进行巡逻的方式，以提高效率及处警的及时性。另外，由于整个[*****]地处山区，设想每个管理区域夜间1名保安巡逻时携带警犬，以增加对非法入侵者或企图者的威慑作用，同时确保处警的急时性，增加业主的安全感。整个园区的安全管理工作将实行一年365年天、一日24小时、一时60分不间断管理。园区的每个保安人员，既是安全管理员，又是业主和访客的服务者，服务时时处处体现于每个保安人员的姿态与举动之中。结合本项目的特点，对于[*****]的安保措施，将实行外紧内松的原则，充分利用“技防+人防”的安全保障方案，各区块内，“技防”设三道防线：第一道，小区周界，设置先进的红外对射、摄像监控等安全设施；第二道，小区内部主要需防范的重点部位安装摄像监控探头及附以小区内合理分布的巡更布点，来保障中间带的安全；第三道，每个业主单元的门禁、窗磁、门磁等技防系统，在方便与访客交流的同时充分感受私人领地的安全性。“人防”亦设有三道防线，首先是进入小区的各大门岗，其次是特别增设的区域岗，同时还有巡逻人员在整个小区范围内保障小区的安全，并随时为有需要的业主提供服务。人防与技防措施的完美结合，在保证小区安全的基础上，也将为业主提供轻松、愉快、舒心的生活氛围，同时，也充分考虑尊重和保障业主个人的生活隐私和习惯。2、出入口管理门岗管理保安人员的一举一动，将充分体现出[*****]物业服务的水平与层次。保安人员执行管理工作的原则将是：言语与动作礼貌、规范；在坚守管理规定的同时注意处事的灵活性；提供服务主动及时。2.1 出入口设置(以一期为例)小区实行封闭式管理，*****区块设三个出入口，分别为东南面沿老圣园路的主入口(下简称A口中)，西面沿圣园路的主入口(下简称B口)，北面沿泥山湾路的次入口(下简称C口)。设想A口、B口24小时开放，C口白天开放，晚上关闭，遇紧急情况或特殊需要时也开启，A口、B口为人车共用出入口，C口仅供人行，以方便业主出入商业区块，A口作为一期小区的最主要形象口。2.2 出入口固定岗设置① A口，作为小区的主要形象出入口，此口每班设2名保安人员进行车辆及人员的出入管理(2人/班*4班=8人)，另外于7：00-19：00点增设1个