山东中国开发区阳光新天地项目终稿2010.ppt

报告纲要 产品建议 市场研判 客户研究 形象定位 营销推广 实现1+12 半山半岛营销推广策略：【承前启后】 承前【亚德里亚海湾推广期的介入，形成公司滨海品牌形象】 启后【产品塑造提升公司形象】 展示前置 市场现状 海富海 海湾新城 蓝岸国际 仅仅是售楼处 注重售楼处的品质包装 第一代：售楼处 产品的卖场； 最初级的接待形式。 第二代：产品展示 注重售楼处的建设； 局部精细化； 体现项目品质感。 第三代：生活倡导 提炼生活元素集中在展示区； 客户动线和展示内容精心设计，构成完整体系； 用自身演绎引导客户的生活方式。 开发区市场现状 我们可以做到的 千禧龙花园 营销展示要求 展示的目的 强化高端印象，化解周边不良形象带来的影响； 给客户强烈震撼，造成购买冲动。 展示的元素构成 第一印象区：氛围展示，提高客户心理预期 关键词：高贵、品质、大气 浓密的欧洲风情入口园林； 大气、开阔的主景观体验区； 高贵的会所和风情的商业街。 产品展示区：精细产品打动客户，提升成交量 关键词：精细、风情、休闲 南欧风情建筑； 精细丰富的园林； 精致的样板间。 销售中心 会所建议 销售中心 合院 双拼别墅 工地围挡 建议引进超五星级会所，从物质和精神层面满足了财富阶层的生活需求和他们的品位情结；城市财富阶层梦寐以求的品质生活在这里完美上演。 红酒品位——顶级的红酒如巅峰的人生，沉静中深蕴激情，醇正而回味悠长！玉立在恒温恒湿藏酒窖里的红酒，是可以与半岛主人从容对话的尊者。 雪茄坊 —雪茄是一种精神富有；当一切都以完胜作为结局的时候，手中的雪茄成为对胜利的最高犒赏，点燃一支生命的火种，在慢慢品吸中享受那傲视一切的心情。 Spa区 HEALTH BEAUTY CLUB 会所目标 为住客从头开始塑造最切合的形象，提供最舒适的美容护理服务 经营商家 II COLPO旗下的MU－LAN SPA 会所设备 2个室内及2个室外泳池，6个热水、香薰、矿物盐及日式风格主题水疗泳池 会所服务 提供一站式美容、美甲、护肤及水疗按摩逾百种专业服务，配有多位专业营养师及私人顾问 房间设置 室内攀石训练室、室内体育馆、健康舞室、健身室、营养补充站、伸展活动室、美容顾问中心、化妆间、日式禅院、独立美容护理套房、贵宾按摩套房、双人美容护理贵宾套房、香熏水疗池、深层矿物池、冰水疗肤池、室内日式风情池及露天日式风情池连热石台阶 入口展示 风情氛围营造 第一印象区的构建——在客户动线上集中展示风情和生活元素 金沙滩路——景观大道 主景观体验区 社区形象入口、风情广场 入口处的浓密园林 尊贵大气的主会所 销售中心 合院 双拼别墅 工地围挡 卵石铺就的水渠 展示区展示 高层远眺 洋房区域，景观和庭院 样板房 体贴细致的公共空间 标杆产品展示区 销售中心 合院 双拼别墅 工地围挡 核心点提炼 核心展示区的建设必须在项目开始销售前完成，因此需要提前设计、提前施工； 建议把地块南侧的金沙滩路装点成为通往社区的形象景观大道，提升项目品质感； 核心展示区内的道路尽可能开阔，注重会所与合院、双拼别墅的位置的关系与结合； 会所规模约2000平方米，前期作为项目的销售中心营建； 选取景观资源较佳的位置设置样板房，同时考虑室内外景观的结合，充分发挥其展示价值。 核心展示区的营建要点提示 营销推广 项目入市及销售节奏 推广方向 价格策略 价格策略： 打压青岛传统海景豪宅，引领开发区豪宅市场 对于以崂山海景为代表的传统豪宅区域，通过价格策略掠夺客户； 对于开发区豪宅板块，通过金沙滩的号召力建立价格标杆 销售价格测定 本项目各物业类型可实现的价格水平设定： 产品形态 入市价格 最终价格 均价实现 合院别墅 30000 40000 35000 双拼别墅 25000 35000 30000 联排别墅 20000 28000 25000 崂山区 城阳区 即墨市 开发区 全市高端别墅物业分布图 半小时车程圈 崂山区别墅价格区间 联排别墅：2.5万元/平米 独栋别墅：3.5-5万元/平米 一小时车程圈 城阳区别墅价格区间 联排别墅：1万-1.5万元/平米 独栋别墅：2-3万元/平米 定价原则 略低于崂山区别墅价格，高于城阳别墅价格。 户型配比及面积区间 物业类型 面积区间 套数 套数比 总面积m2 面积比 合院别墅 350~450 58 28% 23200 38% 双拼别墅 250~350 83 40% 24900 41% 联排别墅 180-220 65 32% 13000 21% 小计 206 100% 61000 100% 该配比方案仅作为总体控制目标，规划设计可作适当浮动；各分期户型面积可根据市场变化、客户需求情况等进行调整； 入市时间建议 1、建议推迟开盘时间，建议2011年3月份开盘 上实游艇会，海上嘉年华都