南昌恒茂青云谱项目地块评估201264.ppt

* * * 借鉴点 前期以商业撬动板块价值，实现住宅溢价； 商业富有地域特色，通过建筑表现人文气息，打造项目精神属性； 商业模式只租不售，统一管理，打造高端品质； 我司对于项目开发的建议 项目的战略定位 凭借区域发展趋势与项目核心价值点 打造重塑板块价值的首席地标个案 城市未来·国际人文主义社区 形象标签：城市身段时尚人文 城市未来：强调城市化，中心概 念，突出区域未来成熟价值，将 其上升到身段的高度，讲身段， 不是谁都有资本的。 时尚：国际化最直观的感受就是 时尚，这个项目是面向未来生活 方式的，他同时代表了一个阶层 的崛起。 人文主义：需要树立一个明确的 精神诉求，树立社区内的归属感 和社区外的区隔,脱离原有的评价 体系,纳入到新城市生活圈的比准 体系上。 整体定位 产品定位 住宅产品定位：高层+联排别墅 商业产品定位：风情商业街+酒店 迎宾北大道 昌南大道 青云谱路 独立商业内接+酒店 高层住宅区 规划高架桥 沿街底商 退昌南大道90米绿化带 联排住宅区 独立商业内街 商业与住宅之间绿化水系隔离带 联排区主入口 高层区主入口 高层区次入口 规划布局参考 联排别墅整体抬高，做地下室，四周水系景观带与高层部分进行区隔 独立商业内街 迎宾北大道 昌南大道 青云谱路 高层住宅： 建筑面积53万方，容积率3.0 规划高架桥 联排住宅：建筑面积5万方，容积率0.7 联排区主入口 高层区主入口 高层区次入口 风情商业街：建筑面积5万方，容积率3.0 高层 第一期产品策略： 风情商业街，建立项目的形象，并搭配少量大户型高层产品，作为价格标杆。 以中小户型提升项目人气，降低市场波动对项目销售的冲击。 第二期产品策略： 项目逐渐成熟，外界认知度增强，通过高品质高层产品拔高项目形象，同时实现项目整体价值。 第三期产品策略： 项目成熟，依托区域市场价格和前期产品的价格提升，高层产品顺势提价，实现价格与价值的再一次突破。 区域突破：以商业带动住宅价值提升，价格平开预留优惠空间 产品类型 开发周期 第一期 第二期 第三期 产品演变历程 高层 项目陌生，风情商业街引爆市场, 树立形象 品质高层住宅主力呈现，形象价值双重拔高 项目成熟，价格掩护下高层获取溢价 项目成熟度 陌生——成熟 风情商业街 项目推盘策略 高层 起势 拔高 二：形象价值双重拔高 1、高品质住宅产品以高形象、高价值、物超所值撼动市场； 2、在物业价值增值的前提下，进一步扩大市场影响力，吸引更广泛的关注。 形象价值双重拔高,客户层次不断提升； 风情商业街，吸引广泛关注， 引爆市场，住宅资金回笼； 借势，价格走高， 价值最终兑现； 一：树立形象 1、风情商业街启动，引爆市场，建立广泛影响力； 2、高层产品借势快速冲量，现金流快速回笼。 顺势 三：建立市场影响力 1、在前面充分铺垫的前提下，项目高层顺势获取溢价。 风情商业街，中小户型住宅先行，商业引爆市场，住宅回现； 高品质住宅顺势，提升价值；全产品线压轴，完美收官。 项目价值演变 财务收益分析 住宅价格 根据目前市场竞争项目与本案综合对比，我司取均价6800元/㎡（保守价格）； 酒店 如果按照目前市场价格稍低，我司考虑等到后期板块价值较高时推出，初步估价6000元/㎡； 投资分析前提 地价水平所对应的项目收益率估算 各物业价格水平取值： 注：我们采用静态财务测算分析，没有考虑价格逐年递增的情况。 方案一： 按照2010年南昌市城区基准地价标准，我们取二类地块3587元/㎡ 经济指标 69万方，大盘开发 1 规划总用地面积 330,000.00 m2 2 规划净用地面积 300,000.00 m2 3 规划总建筑面积 690,000.00 m2 3.1 住宅部分 580,000.00 m2 3.1.1 高层 530,000.00 m2 3.1.2 联排别墅 50,000.00 m2 3.2 商业部分 110,000.00 m2 3.2.1 风情商业街 50,000.00 m2 3.2.2 底商 30,000.00 m2 3.2.3 酒店 30,000.00 m2 3.3 公建配套 8,000.00 m2 4 容积率 2.3 　 收益估算 静态估算项目总收益约7,834,000,000.00 元。 序号 项目名称 销售面积 单位 单价 单位 销售收入 单位 1 地上建筑面积 690,000.00 m2 　 　 7,834,000,000.00 元 1.1 高层 530,000.00 m2 6,800.00 元 3,604,000,000.00 元 1.2 联排别墅 50,000.00 m2 25,000.00 元　 1,250,000,00