合富辉煌：广州南沙境界项目四期产品建议.ppt

2、洋房成交客户分析 2）职业特征分析 成交客户职业特征分析，可以看到，最主要的成交客户是企业员工，占40%，其他还包括私营企业主（14%）和公务员（5%）。 受到区域产业情况的制约，目前在南沙置业的人群主要是区域及周边的企业中低层员工为主，还有就是一部分私营企业主和南沙本地的公务员。从趋势上来看，未来来自市区的中低收入的刚性需求客户将逐渐增多。 2、洋房成交客户分析 3）置业目的分析 分析洋房客户的置业目的了解到，目前南沙的洋房客户主要是以自住为主，有自住目的购房的客户占总体的近70%（纯自住28%，自住加投资41%），此外带投资目的的客户占56%（纯投资15%，自住加投资41%），度假型客户占16%。 由于南沙目前的市场价格相对于广州中心区是属于价格洼地，使得部分没有能力在市区购房的客户考虑在南沙购房，同时也使市区的投资客看重南沙的升值潜力而进入南沙市场 。 2、洋房成交客户分析 4）年龄分析 超过75%的客户年龄集中在26-45岁之间，其中以26－35岁为主。首次置业者较多，可见刚性需求占主导。 2、洋房成交客户分析 5）客户需求分析 二房及三房成为客户需求主流，90-130㎡的三房以及70-90㎡的二房最受客户青睐，四房及以上户型市场需求较小。 2、洋房成交客户分析 6）客户成交原因分析 由上图可以看出：客户成交看重的关键因素是项目的原生态山体景观资源和地铁交通利好，重要因素是项目的价格合适、升值前景及良好的社区环境，其次才是产品及地段利好。 2、洋房成交客户分析 7）客户未成交原因分析 由上图可以看出：客户未成交的关键原因主要是对产品和户型不太满意，对小区的居住氛围和项目外立面形象均不够满意；次要原因是对小区配套、项目的使用年限及物业管理不太满意。 2、洋房成交客户分析 小结： 客户来源 洋房主要客源来自于南沙本地及周边的番禺，市区客源近年正逐步增加 职业特征 企业普通员工、私营业主和公务员是南沙洋房的主力置业群体 年龄 26-45岁为主 置业目的 首次置业占主导，自用（常住型）为主 关注因素 非常关注价格，而地铁是促进客户购买的重要促动因素 户型布局 以90-110㎡三房为主，其次为110-130㎡三房及70-90㎡二房 四期户型建议 户型总体建议 新政落实后，市场需求有偏大的趋势，但并没有太明显的变化，广州各楼盘成交户型走势变化不大，结合新政落实后广州楼市的表现，原项目户型总体规划依然比较贴合市场，现在的四期产品配比中小户型所占比例较少，两房以下户型套数比仅占18%，90-120平米的户型是主力，还是基本符合目前市场需求的，因此，我们建议在原有规划上不做大的调整，仅需要对部分户型作出细微调整。 户型配比中小三房93㎡的，改成“90㎡以下”； 将4、5号楼的115㎡和130㎡的户型互换位置； 户型配比中“140㎡以上”的四方单位改成“140㎡左右”，不能超出144㎡； 由于1号楼户型当时设计为可组可分，受限购政策影响，应调整为不组合户型，需要重新优化设计进行微调。 1号楼户型平面建议 D3户型 厨房偏小，且卫生间从厨房进入，不舒适。建议调整入户门口位置，卫生间和厨房门口开向走道，增大厨房使用空间。 C2户型 D3户型调整后，建议C2户型调整弱电井位置，将入户门设于原弱电井位置。 4号楼户型平面建议 A2a户型 根据项目周边环境得知，4号楼西北向景观最优，有湖景。建议调整客厅位置，将公共空间（客厅、厨房、餐厅等）与私密空间（卧室）置换，从而获取更大景观价值。 B1户型 该户型主朝向与3号楼户型主朝向对望严重，影响私密性和舒适感。建议调整客厅位置，使其户型主朝向朝东南。 115㎡和130㎡的户型互换位置。 （调整建议如右图所示） 阳台 客厅 餐厅 厨房 卧室 客厅 餐厅 厨房 卧室 西北向景观最优 与3号楼对望严重 A2a B1 东南向 5号楼户型平面建议 A2a户型、A2b户型 该户型入户流线受餐厅影响，既不方便进出，也影响餐厅使用功能。建议两户型均需调整厨房和餐厅位置，使入户流线顺畅且有独立的用餐空间。 115㎡和130㎡的户型互换位置。 （调整建议如右图所示） 厨房 卫生间 餐厅 厨房 餐厅 A2b A2a 原方案减少3800 ㎡总建面的解决方向 可以考虑通过增加架空层来解决，如果前方案底层已经考虑架空层的，可以在中间层增加架空层，或者是增加空中花园空间，来减少总建面；理由如下： 1、 对图纸改动最小，可加快工作推进速度。 2、外立面将更加富有层次感。 2、空中花园的建设可以增加相应楼层产品的单价，可挽回部分利益损失。