2016年营改增后房地产相关税费计算81042.ppt

1 营改增后房地产相关税费计算 2 01 营改增 02 增值税计算 03 土地增值税计算 3 PART 1 营改增 4 营改增| 对比分析 自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增 价内税 全额计征 税率5% 营业税 价外税 差额计征（销项-进项） 不同行业税率不同 （服务业6%，房地产业11%，采购材料17%等） 增值税 注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额) ，是小规模纳税人，适用3%的增值税率 1、税种不同 2、征收范围不同 3、税率不同 5 例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计算营业税和增值税 营改增| 对比分析 明确两个概念： 销项税： 销售业务产生的增值税（开出发票） 1000/(1+6%)×6%=56.6万 进项税： 采购业务产生的增值税 （接受发票） 20/(1+6%)×6%=1.1万 应缴营业税为：1000×5%=50万 应缴增值税为： 1000/(1+6%)×6%- 20/(1+6%)×6%= 56.6-1.1=55.5万 价内税 价外税 销项税 进项税 6 PART 2 增值税计算 7 房地产项目增值税基本知识 8 对于房地产行业 征税范围 境内销售或者租赁不动产 税率 11%、5% 计税方法 一般计税方法：当期销项税额-当期进项税额 简易计税方法：应纳税额×征收率 纳税义务发生时间 收到预收款时预缴增值税3%，待产权发生转移时，再清算应纳税款，并扣除已预缴的增值税款。 备注：房地产老项目指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目 1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。 2、采用简易计税方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。 3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。 增值税计算房地产项目 9 例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。 增值税计算房地产项目 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% 简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万 2016年12月补缴增值税2857万 -1714万=1143万 一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万 2016年12月补缴增值税2946万 -1622万=1324万 1、计算方式比较 2、对现金流的影响 10 经济测算中增值税具体算法 11 应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）×11%-抵扣税额 允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积） 法律依据1： 关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。 法律依据2： 1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税 2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税 计算公式 备注 增值税计算房地产项目 12 1、销售收入和当期允许扣除的土地价款： ①预售房款6亿元，土地价款3亿元 ②2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款 =土地价款×（本期销售建筑面积÷总可售建筑面积） =30000土地价款×（600002016年5月后销售的6万方÷200000总建筑面积）=9000万元 3、2016年5月预缴增值税： = 600002016年5月后销售6亿÷（1+11%房地产增值税率11%）×3%预缴3%=1622万元 2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票） =30000工程价款÷（1+3%）×3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料÷（1+17%）×17%销售或进口货物增值税率17%+5000装修费÷（1+3%）×3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2