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经营性地下的空间基准地价评估探析 　　摘要：本文通过对地下空间的内涵和评估对象的界定，分析地下空间与地上空间土地使用权之间的收益差异关系，寻求变异规律，探讨地下空间土地使用权基准地价评估思路和方法。 　　关键词：地下空间；基准地价；评估 　　前言 　　随着社会生产力和科学技术的发展，城市化过程中人口增加，土地资源的日渐稀缺，人们对于土地的利用已经从平面化走向了立体化开发利用，土地的使用不仅包括地表以上空间，还延伸到了地表以下的空间，如地下铁路、地下车库及一些地下商业性设施工程不断地增多，城市地下空间开发利用规模日趋扩大，尤其是在一些经济发达的城市，地下空间开发建设已经成为解决城市用地矛盾的一种手段，地下空间的使用价值亦越来越多地地得到了现实的体现。《物权法》明确了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设置，从而为城市地下空间使用权有偿使用奠定了产权基础。目前深圳、南京、上海、苏州、杭州等多个地方已出台了地下空间权出让、审批及登记的有关政策规定。为顺应土地管理的要求、推进城市地下空间有偿使用，客观上需要制定并公布经营性地下空间使用权基准地价体系，为政府有效管理地下空间开发利用和培育土地市场提供依据。 　　1 城市地下空间使用权价格的内涵界定 　　“地下空间”一般是指在不妨碍地上原有开发利用状况的前提下，能为人类提供的基于地表面以下的三维空间。为明晰土地价格内涵，区分地下空间使用权价格与地面土地价格概念，有必要对地下空间使用权价格内涵作出界定。根据《城镇土地估价规程》，土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值总和，因此对城市地下空间使用权价格可界定为：对应于特定地表面以下不妨碍地面利用的前提下可供开发利用的地下空间，在正常市场条件下一定使用年期的使用权未来收益的现值总和。 　　2 地下空间利用方式与基准地价评估对象界定 　　城市地下空间开发利用前景广阔，按其使用要求的不同可分为地下“防护空间”和地下“非防护空间”两部分。地下“防护空间”是指位于城市地表以下要求战时具备防御能力的空间，一般有专门的地下人防设施和人防平战结合地下设施。其中人防平战结合地下空间一般与城市建设和城市使用功能相结合，并与地上建筑相结合，用于地下交通、商业、文体、物储、基础设施等。地下“非防护空间”是指位于城市地表以下不要求战时具备防御能力而平时使用的地下空间，其主要满足城市使用功能的需要，但也有兼有地下“防护空间”功能相结合的地下“非防护空间”。目前地下“非防护空间”的利用类型主要有地铁、地下停车场、地下隧道、地下商服、物储、文体、共同管线沟、地下工厂及地下变电站等；从开发利用的形态看，主要以“点”的开发和“线”的开发为主，并在城市重要节点地区出现融商服、交通等多种功能为一体、规模巨大的地下空间综合体、地下街等“面”的开发。 　　从地下空间利用性质来看，主要有盈利性和非盈利性之分。盈利性的地下空间开发利用，如地下商场、地下停车库等，可获得较高的直接经济效益；非盈利性的地下空间开发利用，如地下交通设施、地下公用设施及基础设施等，主要以公益性、非盈利性为目的，不能以直接的经济效益来衡量其使用价值。 　　从地下空间开发利用与地上建筑的关系来看，地下空间开发利用主要有单建式和结建式两类。从目前城市地下空间的建设利用情况来看，大规模或大深度独立开发建设的单建式地下建筑一般只在大城市出现，而同一主体结合地面建筑一并开发建设的结建式地下建筑空间比较普遍。以温州市为例，温州市2002年出台的人防发展规划是地下空间利用的最早“发力点”，该规划制定了温州人防工程的区域分布、功能等。此后，地下空间的利用朝向开始与市民生活愈加密切：位于市区大南门、信河街、翠微大道、市府路、府东路、南塘大道等交通要道的10条地下通道先后竣工；下吕浦、信河街、大南门、广场路等处的地下停车库相继崭露头角、投入使用；同时，银泰、开太、时代等商场、大型超市的地下空间也开始被利用于商业店铺。温州地下空间的功能，被挖掘得越来越具体。随着打造“城市综合体”理念的提出，地下空间的功能正在扩大。根据理念，温州未来对地下空间的利用，除了继续打造已有的地下交通设施（将增添海底隧道）、地下商业设施之外，还包括地下市政设施、地下文化娱乐设施、地下仓储设施。根据目前各城市地下空间的现状利用方式及有偿使用发展趋势，可大致确定地下空间基准地价以商服、停车、仓储为主要利用方式。 　　3 地下空间开发利用的经济效益分析 　　3.1 地下空间开发利用的经济效益与利用类型、区位的关系 　　城市地下空间开发利用收益主要是指开发经营商利用地下带来的销售收入、租金收益等收入。目前地下空间的利用类型较多，不同利用类型其产生的效益有所不同。对于结建式地下空间的利用，地上土地使用权的用地类型往