2018南昌市绿苑项目市场研究报告资料教程.pptVIP

本案地块SWOT分析 项目地块所处区位为老城区市中心边缘地段，有一定升值潜力； 项目地块偏居一隅，唯得闹中取静； 项目周边有广泛的客户群体； 项目东面临抚河，有一定景观优势。 本案地块SWOT分析 项目地块南面有大量老居民房，和一所住宿制学校，人群比较杂，且有一定噪音干扰； 项目地块本身没有任何绿化，规模非常小，难以形成社区氛围； 项目地块位置距主干道较远，其连接通道也较窄，交通阻碍非常大，展示面不佳； 由于规模小，自身的配套较为欠缺，如会所等； 本案SWOT分析 当前南昌市的住宅大部分都已延伸至郊区，市中心建设用地较少，这对本案来说是一个机会； 项目周边商业较繁华，建材大市场、洪城大市场、联信大市场、五华大市场等均分布在地块周围，为本案的客源起到到了一定保证； 项目具有后发优势，当前区域内项目都已经进入销售或蓄客阶段，当本项目开始销售时，可利用合理的价格杠杆，吸引广泛的关注； 本案SWOT分析 金融危机的全球性，对房地产市场产生了重大冲击，经济恢复尚待时日，未来的不确定性因素较大； 目前房地产市场供应量较大，而销售量逐渐走低，周边项目相互竞争，会分流有限的客户群体市场。 和竞争对手的静态量化比较 皇冠国际 众鑫 国金 财满街 江铃 星河 绿苑 区位 属性 项目位置 5 4 4 3 4 5 3 交通便利 5 3 4 3 4 5 3 居住氛围 5 5 4 3 3 4 3 自然环境 4 4 4 3 3 4 4 升值潜力 5 5 4 4 4 4 4 产品 属性 产品品质 5 5 4 4 4 5 4 产品户型 5 5 4 4 4 4 4 园林规划 5 5 3 3 3 5 3 物业配套 5 5 3 3 3 4 3 外延 属性 形象展示 5 5 5 3 3 4 3 发展商品牌 5 5 4 4 4 4 4 附加值 5 5 3 3 3 3 3 合计 59 56 46 40 42 51 41 2、客群定位 根据我们的产品特性我们的客户会是这样一群人 核心群体 主攻群体 边缘群体 项目周边的面临购房需求的群体 市区中端客户/工薪阶层 投资客 客户分析 目前市内房价高涨，同时象湖、红谷滩开发日渐成熟。出市区置业成大势所趋，我们必须坚定目标客户群非市区不住的信念。 都市核心价值，是本项目的形象及价格的提升的筹码。 可以预计，未来本项目的主要客户群来源于南昌市区和项目的周边区域，大致可以划分如下： 客户区域来源 客户基本构成 朝阳洲区域 区域内的原住居民 东湖区、西湖区等老城区 企事业员工、普通居民 周边众多洪城及建材等专业市场 在市场内经商工作的人群 客户收入构成 在本区域购房的客户群多数收入层次适中，以三口之家计，月平均家庭收入在4000～6000元之间； 周边市场经营户及从业人员有部分人员家庭月收入在6000元以上。 客户年龄构成 在该区域购买住宅的主力客户群年龄段在28-40岁之间，具有一定家庭积蓄，并有稳定工作和收入的中青年人。客户年龄层次整体上相对偏年轻。 客户细分特点 客户群分类 需求特征 购买意向 周边居民 目前以二次置业为主，部分青年人为首次购房；购房目的为改善环境及婚房等刚性需求。 选择90㎡两房 120㎡三房 其他老城区居民 目前以二次置业为主，部分青年人为首次购房；购房目的为改善环境及婚房等刚性需求。主要以购买两房为主，部分在父母的支持下买三房。 90㎡两房 120㎡三房 个体工商户 周边市场经营户，有一定的经济实力，对居住面积要求高，但居住环境、品质要求不高。特别注重地段、交通环境和社区生活的便利性。 120㎡三房 外来客户 来自其他地区，但长期在南昌工作生活的人群，渴望居住在老城区的其他居民。 90㎡两房 120㎡三房 周边原著居民中、青年首次置业处于创业期的人士 客户社会阶层定位 3、价格建议 依据当前市场均价测算 项目名称 项目均价 区位 外部自然环境 内部环境营造 产品设计 产品形式 交通 配套 综合系数 参照价格 皇冠 7000 1.3 1.4 1.4 1.4 1.3 1.3 1.4 1.36 5147 财满街 5200 1 0.9 0.9 1 1 1 1 0.98 5306 星河 6380 1.3 1.2 1.2 1.2 1.2 1.3 1.3 1.24 5133 众鑫 4880 1.1 1.1 1.3 1.2 1.2 1.1 1.2 1.17 4166 国金 4800 1 1 1.2 1 1 1.1 1.1 1.06 4541 绿苑 　 1 1 1 1 1 1 1 1 4859 依据快速销售的市场均价测算 项目名称 项目均价 区位 外部自 然环境 内部环 境营造 产品 设计 产品 形式 交通 配套 综合系数 参