2018土地增值税清算与房地产企业税收辅导50p讲解材料.pptVIP

第四部分 扣除项目金额的确定 要注意： 1.须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.各项预提（应付）费用不得包括在扣除项目金额中。 （一）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。国税函[2010]220号 （二）房地产开发成本 1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （1）企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （2）企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。 （3）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （4）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 假定某开发企业用于回迁安置的房产市场价格为1200万元，则应确认的房产销售收入为1200万元，同时可确认的拆迁补偿费为1200万元。现用会计分录表述如下：? 　　（1）取得拆迁用地时? 　　借：开发成本——土地使用权 　　　　贷：应付账款? 　 　 　（2）交付安置房时? 　　借：应付账款 　　　　贷：主营业务收入? 　　同时结转销售成本，假设开发产品成本 　　借：主营业务成本　　　　贷：开发产品  土地增值税清算与房地产企业税收辅导 第一部分 清算概要 一、土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为(国税发【2009】91号文件第3条） 。 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 二、土地增值税的清算条件之一必须清算 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算(国税发〔2006〕187号)： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 二、土地增值税的清算条件之二要求清算 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算(国税发〔2006〕187号) ： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 二、土地增值税的清算条件之三注销清算 对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发〔2009〕91号）。 流程： 准备清算申请及税务机关要求提供的相关资料→主管税务机关受理→杏花岭区地税局土地增值税清算小组调查核实并提出清算审核意见→局务会审定并作出清算结论→清算结果书面通知纳税人执行 三、清算的时间要求-要求清算 符合要求清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 （91号文件第11条第一款） 要求清算流程： 清算通知书→纳税人自行进行清算，并报主管税务部门→主管税务机关受理→杏花岭区地税局土地增值税清算小组调查核实并提出清算审核意见→局务会审定并作出清算结论→清算结果书面通知纳税人执行 未清算的法律责任 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的