3 房地产市场营销(精品·公开课件).pptVIP

3 房地产市场营销环境分析 3.1　房地产市场营销环境概述 3.2　房地产市场营销宏观环境 3.3　房地产市场营销微观环境 3.4房地产市场营销环境与机会威胁分析步骤 本章学习目标 1、知识目标：了解房地产市场营销环境的含义和特征；理解房地产微观和宏观环境对房地产市场营销的影响。 2、技能目标：能对房地产市场营销环境做出准确的分析和判断。 3、能力目标：能根据对现有的房地产市场营销环境的准确分析和判断为企业制定应对策略并提供有针对性的建议。 4、素质目标：能树立企业兴亡、匹夫有责的思想，积极主动并全面分析市场营销环境，协助企业解决实际问题。 3.1　房地产市场营销环境概述 一、房地产市场营销环境的概念 供应商—企业—营销中介—顾客 竞争者 公众 政策环境 经济环境 人口环境 社会文化环境 房地产市场营销环境 二、房地产营销环境分析的目的 房地产市场营销环境的变化对企业将产生两种影响：一是带来营销环境机会；二是产生营销环境威胁。 房地产市场营销环境对一个企业来说往往是不可控因素，企业一般无法改变，只能设法适应它。 分析房地产市场营销环境的目的在于：把握市场环境变化发展的趋势，发掘新的市场机会，捕捉市场机遇；及时发现环境威胁，为企业采取积极措施避免或减轻风险赢得时间。 3.2　房地产市场营销宏观环境 二、经济环境 一、人口环境 四、文化环境 宏观环境 一、人口环境 1、人均资源消费水平偏低。 2、随着人们收入水平的提高，消费需求的增长，市场潜力巨大 人类的平均寿命正在逐步延长，人口出生率也在降低，人口老龄化成为社会发展的必然趋势。 1、人口的地理分布极不平衡。 2、人口的地区间流动性大大增强. 家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。 人口数量 十三亿人口 世界人口最多的国家。 人口优势 中国人口成长快速 提供大量劳力 庞大的消费市场 1393 1578 1764 1849 1954 1982 2004 人口數（億） 人口问题 资源不足 每人分配到的土地、林地、水资源皆较世界平均值低。 中国人口金字塔及预测图 我国人口分布的特点 人口密度：平均每平方千米内居民的数目。 我国人口线： 黑河—腾冲一线 二、经济环境 1、国民经济发展水平 2、居民收入水平：恩格尔系数 3、城市化进程 城市化进程包含两大变革：一是城市生活方式的兴起，即城市化的过程；二是城市生活方式向全国范围的辐射和扩散，即郊区化的过程。 4、通货膨胀率 （1）房地产商品的价格随着成本的上升而提高。 （2）尽管消费者的收入大幅增长，但物价的快速增长在很大程度上抵消了消费者的实际收入的上升，从而影响消费者的实际购买力。 （3）通货膨胀对社会财富的重新分配也会产生影响。 （4）物价的高速上涨对消费者的收入心理预期、社会安定的心理预期也有不良影响，这也会影响房地产市场的营销。 5、就业状况 （1）即期收入 （2）预期收入 三、政策环境 区域发展政策 土地政策 金融政策 税收政策 产业政策 政策环境 法制约束 案例：楼市新政 楼市新政指的就是2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》简称“新国十条”。 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 (一)统一思想，提高认识。 (二)建立考核问责机制。 坚决抑制不合理住房需求 (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 3、贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。 增加住房有效供给 (五)增加居住用地有效供应。 (六)调整住房供应结构。 加快保障性安居工程建设 (七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 加强市场监管 (八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 (九)加大交易秩序监管力度。 (十)完善房地产市场信息披露制度。 1、以住房为主的房地产供地计划 2、房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量 3、依法加快处置闲置房地产用地 4、对收回的闲置土地，要优先用于普通住房建设 1、明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。 2、保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。 确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造