商业地产基础知识共享剖析课件.pptVIP

* 区别1：商铺定位首先要界定最终用途 商业最终用途的形式及其组合较多，如全部长期持有、分散出售、整体运营最终整体出售、部分出售部分持有等等，用途不同，产品形态也不同，因此需要首先界定 商业定位和住宅定位的区别 区别2：商业的可持续经营至关重要，是定位的立论基础 无论销售与否，判别定位是否得当的最重要标准是——可否可持续经营 区别3：商业定位的结果是界定效益最大化的业态组合 区别4：与住宅相比，商业定位更接近于定制生产 同业态商家对于商铺的需求除面积、位置不同外，其他要求基本相同 理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有较为明确的意向 区别5：商业定位不是一次性工作 商业定位需要后期运营才能保证真正落地 再好的商业定位，2-3年，最长5年即必须进行调整，以适应新的市场环境 * 租金收入 自营收入 销售收入 其他收入 商业地产的利润产生模型更为复杂 商业地产开发要平衡多种权益关系 开发商 小业主 经营者 管理者 消费者 出售 出租 出租 商业地产开发生态链 商业地产开发经济效益基本模型 住宅开发经济效益产生模型 总销售收入 （销售额） 总成本 利润 总收入 总成本 利润 投资者 商业地产开发和住宅开发的不同 规划层面 不同 开发流程 不同 利益关系 不同 理论基础 不同 客户 不同 * 商业地产的三种赢利模式及五大赢利要点 四 * 只租不售 只售不租 又租又售，且租且售 SOHO地产 09年以前的万科 六佰本 大成国际购物中心 万象城 中粮大悦城 赢利模式：在“租”和“售”之间进行选择 注：“杀猪派”原来是沈阳万达广场事件后业内送给万达的“昵称”，不过万达现在偏好养鱼了。 * 盈利模式 优点 缺点 适用类型 盈利模式 优点 缺点 适用类型 只租不售 分散出租 1、租金高，物业升值空间大，开发商收益可最大化； 2、容易改变功能或调整经营 3、未来容易出售 1、需充分重视前期定位工作； 2、需设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高； 3、经营风险较大 传统商业区内大型商业、有足够大的停车场及卸货区；有丰富的本地商户资源 整体出租 1、不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便； 2、物业可进行抵押贷款； 3、升值空间较大； 收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。 没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2 只售不租 1、相对省力且风险较低 2、资金周转快 1、失去了更大收益前景的可能性； 2、商业经营不稳定 资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商 又租又售，且租且售 分层或分片出租模式 1、租金比整体出租高一些； 2、风险分散、租金相对有一定保证； 3、可进行抵押贷款，比整体出租更便于带租约出售； 4、灵活机动，某一层经营失败时，开发商能重新招租操作较简便 1、需重视前期的商业定位； 2、需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才； 3、要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力 资金实力雄厚、有丰富招商资源和经验的开发商 层（或片）与散结合出租模式 1、大小租户的结构使项目稳定性提高； 2、主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售； 3、有利建立完整的租户资源库 1、要求具备很雄厚的自有资金； 2、需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力要求极高 3万m2以上商场 三种商业地产的盈利模式对比 * 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 商业地发开发商要具备长线赢利的心态： 成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润 商业地产开发商应具备正视风险的心态： 商业物业长期运营管理中存在的风险也远比住宅开发来得更大，因此需要有长期经营、持续人力物力投入的打算，不要期望轻松收获 长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话 商业地产赢利要点 * 商业地产赢利要点 消费需求得到便捷满足 开发商 投资者 经营者 消费者 管理者 城市形象、政绩、税收增长、就业 租金收入和估值的增长 挖掘客户潜力，实现盈利和现金流稳定，保证未来发展 客流稳定增长、平衡消费者和商家 政府 商业地产开发经营的利益共同体 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 * 商业地产赢利要点 产品设计要以最终使用者的要求为准 需要事先对商家进行调研、征求意见，对产品有特殊要求的业态尽可能提前签订意向书 商业建筑开发周期长，招商存在竞争，要先下手为强 商家对消费者的理解比我们深刻，开发商的信心基础是商家的信心 不当家不知柴米油盐贵。商家成功是整个商业物业成功的基础。 端正心态 一荣俱荣 招商前置 主题定位 退出机制 *