常见的精：房地产经济测算(思源经纪).ppt

房地产经济测算2014.08 课程开发目标 1、培训对象： 策划经理、策划师、策划主管 2、课程目标： 理解思路，认识工具。 初学者：通过练习初步掌握经济测算原理。 熟识者：探讨操作思路。 为什么要做经济测算？ 经济测算思路 验证方案的财务可行性 让我们的报告更有说服力 三个可行性 市场可行 操作可行 财务可行 经济测算思路 资金平衡 利润预期 动态测算 静态测算 开发商最关心的是什么？ 如何评判是否可行？ 经济测算思路 反推取地价格：反向测算，多少钱拿地能够赚到开发商想要的钱？ 经济测算的步骤 指标整理 地块指标 规划设计 建设标准 开发销售进度 静态估算 投资估算 动态估算 投资估算动态 现金流量 资金平衡 敏感性分析 敏感点一 敏感点二 4个步骤，10张表 经济测算我们从何下手？ 指标收集 项目经济技术指标 所需指标 工程成本指标 经济参数指标 项目经济技术指标 各地块用地规划要求 地块编号 用地性质 用地面积 （平方米） 容积率 建筑密度 建筑高度 （米） 建筑规模 （平方米） 绿地率 A1-2 居住 A1-1-c 商业服务 A1-1-d 加油站 A1-1-e 垃圾楼 A1-1-f 市政基础设施 A1-6 绿化用地 （地区公园） A1-7 绿化用地 A1-10 居住配套的 九年一贯制学校 A1-11 幼托 合计 第一步：整理用地指标 将能够收集到的项目经济技术指标进行整理，首先按照地块进行分类。 项目经济技术指标 第一步：整理用地指标 按照是否能够出让进行分类。 用地性质 用地面积 建筑规模 可出让合计 居住 公建（商业、写字楼） 不可出让合计 加油站 垃圾楼 市政基础设施 绿化用地（公园） 居住配套的九年一贯制学校 幼托 总计 项目经济技术指标 第二步：根据规划设计方案整理 按照规划设计方案，分产品类型梳理项目指标。 地块一项目设计规模表2.2 编号 用地性质 建筑面积（平方米） 1　 总建筑面积 2 地上可出让建筑面积 2.1 商业建筑面积 2.2 住宅建筑面积 3 地下建筑面积 3.1 可售地下车位面积 3.2 地下人防面积 4 车位（个） 4.1 地上车位 4.2 可售地下车位 4.3 人防车位 5 公共配套设施 在这里将车位情况梳理好，方便后期计算。 项目经济技术指标 第二步：根据规划设计方案整理 住宅车位数量和面积的确定 确定住宅 总建筑面积 确定 户均面积 确定 车位配比 确定 车位数量 确定车位 建筑面积 确定人防面积 确定总户数 确定人防 车位个数 确定可售 车位个数 确定地下 建筑面积 工程成本指标 第三步：确定建安成本指标 通过与甲方沟通获得各物业类型单方建安成本。若甲方不能提供则根据经验进行估算。建安成本每年都会发生变化，测算前根据经验进行调整。 北京地区建安成本以城建地产建安成本为参考，结合项目情况进行调整。 服务甲方 独栋 双拼 联排 叠拼 多层 小高层 高层 超高层 商业 地下 1-3层 1-3层 1-3层 1-4层 6层以下 7-12层 13-17层 18-30层 30层以上 —— 负一层 北京城建 2200~ 3000 2000~ 2800 1800~ 2600 1800~ 2500 1600~ 2200 1500~ 2200 1500~ 2000 1600~ 2000 1800~ 2200 2500~ 3000 2500~ 3500 说明：1.上面的数额不含电梯，消防，通风，如含另加200元/㎡ 2.如工程在三环内，每平方米加100元/㎡ 3.如工程在三环~四环，每平方米加50元/㎡ 经济参数指标 税费率表 项目 税费率 营业税 5% 附：城市维护建设税7% 教育费附加3% 企业所得税 25% 土地契税 3-4% 北京3% 土地增值税 需分类计算 第四步：确定经济参数指标 经济参数主要包括税率、利率和城市基础设施建设费三项。 税率一般不变 基础设施建设费随城市、城区而变 百度搜“城市基础设施建设费 房山” 城市基础设施建设费取费标准 北京市城六区 （东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山） 住宅 非住宅 160 200 远郊区县及其他城市、地区 需查实 人民币贷款利率表 项    目 调  整  时  间 2012年6月8日 2012年7月6日 一、短期贷款 六个月以内（含六个月） 5.85 5.60 六个月至一年（含一年） 6.31 6.00 二、中长期贷款 一至三年（含三年） 6.40 6.15 三至五年（含五年） 6.65 6.40 五年以上 6.80 6.55 经济测算指标收集易错点 费基混淆 不同成本、费用及税费的计费基础不同（总建筑面积、占地面积、主体工程总投资、总投资等），测算时要注意辨别，切勿混淆