兰州市兰山小区改建项目营销策划纲要演示教学.pptVIP

五、建 议 函 前言 兰山小区改建项目在9至10月份的预售前过程中，更多是开发商/代理行/规划设计方相互沟通确定产品定位/市场定位的过程。以下为预售前详细借鉴运用的六项内容。 目录： 一、酒店委托经营管理合同范本…前期洽谈酒店管理公司借鉴运用 二、“世界旅游组织”对酒店标准的最低要求…本案酒店标准借鉴运用 三、国际酒店规划设计通行标准和惯例…本案酒店标准借鉴运用 四、绿色饭店基本条件……建议项目规划设计中增加绿色饭店作为营销买点 五、经济型酒店的经济指标…五星级酒店的档次/经济型酒店的价格 六、改造工程考虑事项……本案建筑改造过程中借鉴运用 六、兰山小区销售返租方案示例 一、兰山小区销售返租方案示例1 1、各项投资费用 销售建筑面积：20平米为例 开盘销售均价：4500元/平米 年免费入住期：15天；其中旺季7天，淡季8天（淡旺季的解释权 由管理人在管理期限内依据其标准确定）； 固 定 回报期：回报时段以开业日期作为第一回报时段的起始时 间，每一回报时段为5年。双方不得中途终止合同 （合同适用于第一回报时段）； 总 房 款：9万元 贷 款 额：6万元 首 付 款：（七成十年30%首付）3万元 月 供：6（万元）×10年期还款系数106.26=637.56元 律 师 费： 贷款额千分之二点五，150元 保 险 费： 贷款金额×0.05％×贷款年限，300元 交易手续费：280元 契 税：总房款百分之二，1800元 公共维修基金：总房款百分之二，1800元 印 花 税： 总房款万分之五，45元 公 证 费： 200元夫妻双方 产权登记费：总房价×0.07％=63元 杂 费：500元人民币(包括土地登记费、测量费 、权属证件工本费) ——以上9项共计5138元 2、投资回报率 月 租 金：150元×30天=4500元 年固定回报1：年租金9900元/（总房款90000元+5138元） =10.40% 年租金计算1：（150元-日90元服务费）×30天×【（12月 ×50%入住率）-业主免费入住半个月】=9900 元（国家权威机构统计，我国产权式酒店客 房平均出租率仅50%出头，按照50%的出租率， 投资回报率计算就不包括业主一年中免费入 住半月） 年固定回报2：年租金8250元/（总房款90000元+5138元）=8.67% 年租金计算2：【（150元-日90元服务费）×30天-300元/月配套设施管理费】×【（12月×50%入住率即6个月）-业主免费入住半个月】=8250元 年固定回报3：年租金14750元/（总房款90000元+5138 元）=15.50% 年租金计算3: 如按每月客房平均入住率85%计算，(全 年为310天-业主免费入住15天)×（150 元-日90元服务费-平均日10元配套设施管 理费）=14750元 年固定回报4：年租金7920元/（总房款90000元+5138 元）=8.32% 年租金计算