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谈轨道交通物业开发的研究的要点 　　摘要：改革开放之后我国各项事业发展的速度较快，尤其是交通业的发展，当前如何有效结合城市轨道交通体系，对土地资源来进行统一的管理，也是当前我国诸多城市之中发展的一个重要课题。为了更好促进轨道交通物业的发展，继而实现经济的可持续发展，因此对轨道交通之中物业开发的要点进行探讨，主要包括有沿线物业与城市轨道交通的一体化、联合开发模式进行分析，提出轨道交通沿线物业开发的趋势以及对轨道交通同物业接口进行了研究。 　　关键词：轨道交通；物业开发；要点 　　中图分类号：C913.32 文献标识码： A 　　引言 　　目前，全球已有40多个国家和地区的140座城市建造了城市轨道交通系统，我们所熟悉的伦敦、巴黎、纽约、东京、香港等等大都市都建有完善的轨道交通网络，这些城市的轨道交通系统不仅承担着城市的交通运输功能，同时配合站点的地下空间利用，为人们生活提供商业、娱乐场所等各种设施。这些城市在轨道交通物业开发利用方面积累了相当的经验。我国的城市化进程起步较慢，但近年来，随着国家的经济实力进一步提升，城市化发展速度如火箭一般往前推进。城市轨道交通作为一种“环保、高效”交通设施被应用到全国各大中城市中去。以往，我们的城市轨道交通仅仅作为交通运输设施而存在于各大城市，随着人们生活水平不断提高，仅仅作为交通设施存在的轨道交通已经不能满足人们的需要。就如伦敦、东京、香港等国际大都市一样，其城市轨道交通系统及其相关的物业开发承担很多纷繁复杂的功能，为城市居民的出行、购物、娱乐等各种活动提供便利。此外，我国很多大城市发展中都遇到其他国际大都市所遇到的问题--土地资源紧缺，结合城市规划，科学的规划城市轨道交通，将交通、生活、娱乐等各种功能的设施与轨道交通站点进行有机的、合理的结合，不仅可以提升轨道交通服务水平，同时也可以引导城市空间发展，实现城市空间的可持续发展。 　　比如说上海地铁物业开发已从原有运营单位的附属资源剥离出来，定位成为地铁资源整体经营运作的业务板块，在土地集约利用、节约项目建设费、招商引资、战略合作等方面积累了一定的经验，并通过实施停车场上盖综合开发、郊区线站点组团式开发、中心城区枢纽站点上盖综合开发、地铁地下空间开发等方式，尝试操作不同的开发形式，获得一定的成果。 　　1、沿线物业与城市轨道交通的一体化开发模式 　　1.1、一体化开发的概念 　　沿线物业与城市轨道交通的一体化开发，是指在城市轨道交通建设前和建设过程中，结合城市总体规划和沿线土地开展规划，将城市轨道交通的建设与沿线物业开发整体考虑和统筹安排，注重两者的衔接与协调，以提升双方的经济价值和社会价值。 　　1.2、一体化开发的意义 　　沿线物业与城市轨道交通规划分离不利于城市建设的综合开发。一体化开发可以使城市轨道交通与沿线物业相辅相成而形成功能强大的综合都市体，可以节约城市的空间资源，为市民提供了更便捷的公共服务。同时，一体化开发还可以引导区域经济的发展，有助于形成新的城市景观。 　　1.2.1、增强站点服务功能 　　一体化开发将城市原有的独立功能单元（如生活起居、休闲娱乐、商务办公等）联合成统一的整体，有利于强化商业中心、集中办公区域、改善居住环境、缩短交通时间，促进城市功能和沿线物业价值的提升。 　　1.2.2、节约城市空间资源 　　一体化规划与开发倡导的是集约化的土地利用模式，这不仅体现在对站点周边进行高容积率的开发，而且体现在站点各层空间的高效利用上。这种集约化、整体有序的规划和开发方式，可以提高土地的利用率，在有限的城市空间中实现各种社会活动的聚集，提高物业的使用效率，避免城市空间资源的浪费。 　　1.2.3、增加站点的客流量 　　城市轨道交通站点的大量客流带动了沿线物业的发展，物业的集中高强度开发又可以集聚人气，为站点吸引更多的客流。一体化开发使得沿线物业和城市轨道交通的结合更加紧密和有效，更加有助于增加城市轨道交通的客流，进而提升沿线土地和物业的价值。 　　2、沿线物业与城市轨道交通的联合开发模式 　　2.1、联合开发的机制 　　联合开发机制指的是利用城市轨道交通与沿线物业开发的互馈机制，将城市轨道交通的建设与沿线物业开发等一系列相关活动当成一个整体来统筹考虑，在地铁公司进行地铁建设的同时，由地铁公司和开发商组成合作团队，对站点沿线的土地（包括站点的地下空间、上盖空间、周围土地等区域）进行统一开发。通盘综合化的规划设计与建设，可以使沿线物业开发的整体利益大于其中任何一个单一规划和建设的利益。通过联合开发，城市轨道交通沿线物业开发的一部分经济收益可以支持地铁建设和弥补地铁营运的亏损。站点沿线物业开发强调土地的高强度、综合利用，容易聚集大量的客流，为地铁带来稳定、客观的票务收入，也能够引导周围居民采