20080810星河丹堤淡市营销分享_张娜、杨珊、李纳.ppt

* * 星河丹堤淡市营销分享 -----二期E区专题 世联地产星河丹堤项目组 2008年8月10日 项目组成员：张娜/杨珊/李纳 [关键字]： 豪宅营销 淡市应对举措 [案例简介]： 2008年1月12日，严峻的淡市整固期，星河丹堤项目第二期E区强势推出部分单位，实现23%销售率（同期推出豪宅项目开盘销售率低至15%以下）； 2008年3月至7月，豪宅市场成交惨淡，豪宅销售举步维艰，星河丹堤项目第二期E区周成交套数主要保持在3-5套之间（其他豪宅项目成交套数在0-3套之间，多个项目销售近乎完全停滞）； [重点举措]： 开盘前：另类高度推广、客户情感攻势 开盘后：活动营销、体验先行 [案例适用范围]： 淡市下，市场高端豪宅项目的营销方式探讨。 本案将从推售策略，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。 三 销售回顾 二 入市背景 四 淡市突围举措 一 项目基本情况介绍 地理位置：彩田路北/银湖山以西 交通干道：项目位于梅关高速与南坪快速交界处 建筑类型： 独栋+联排TH+叠TH+高层 总用地面积： 20万平方米 总建筑面积：36万平方米 容积率：1.8 项目基础数据 一 项目基本情况介绍 F区： 高层组团518套 A区： 联排TH111套 C区半岛区： 别墅＋联排ＴＨ93套 B区：叠TH154套 E区：高层组团 7栋732套 9.1万平方米天然原生活水湖 13.47平方公里银湖山公园 D区： 别墅+联排TH103套 一期概况（A+B+C区） 建筑形式： 独栋+联排TH+叠层TH（完美售謦）； 二期F区概况：已入伙 套数：518套； 主力户型：90-275平米； 二期E区概况：目前在售 套数：732套； 主力户型：88-298平米； 三期概况（D区）尚未推售 建筑形式： 独栋+联排TH+叠层TH； 项目基础数据 一 项目基本情况介绍 E区概况： 部分单位拥有优越的山湖景观资源； 部分单位受噪音干扰严重； 大户型产品为本期主力，170平米以上单位共有380套，占总套数比52%，面积比68%； 161 172 138 146 172 88 158 88 161 171 138 146 171 88 158 87 297 297 297 297 274 274 270 268 271 268 268 268 246 245 246 245 245 245 244 244 245 245 三房复式 四房复式 两房平面 五房平面 三房平面 湖景单位： 山景单位： 噪音干扰单位： 二期E区概况介绍 一 项目基本情况介绍 南山区 其他 福田区 罗湖区 纯水岸四期/5.4万/194套/剩余96套 星河丹堤F区/518套 2008年 2007年 香蜜湖一号高层/8万/318套/ 兰溪谷二期/547套 东方尊峪/33万/1607套 御景东方东堤园/4.1万/70套/剩余23套 凤凰谷/2万/83套/ 蝴蝶谷/63套/ 鸿景翠峰/7万/477套/ 中信红树湾四期/5万/362套 澳城一期/剩余256套 第五园三期/剩余382套 万科城四期御水湾/剩余109套 博海名苑/剩余136套 四季度 一季度 二季度 三季度 一季度 二季度 三季度 侨香诺园/4.2万/172套 星河丹堤E区/732套 观澜上堤TH/8套 后海公馆/剩余213套 红树西岸2号楼/剩余82套 百仕达5期/22万/高层大平面 兰江项目/9万/高层 月亮湾别墅/2万/别墅 联泰梅沙湾/5.2万/68套独栋 熙龙湾/22万/1000套/高层 万科东海岸四期/15套 凯旋湾/3.2万/独栋 天琴湾/2.53万/独栋 注：红色方框为在售项目，蓝色方框为未售项目。 数据来源：世联资源平台及深圳房地产信息网，数据截到07年9月。 按工程情况推算，07年下半年至08年初集中放量5000套以上； 半山御景/2.3万/216套 结论：本项目在入市前后面临着激烈的市场竞争 市场竞争回顾 二 入市背景 08年3月-6月豪宅销售情况回顾 二 入市背景 在售豪宅项目成交量逐月降低，月销售套数在0-12套之间； 41 5 27（加推） 7 2 0 天麓 盐田 0 2 0 0 1 3 截止7.15合计 9 2 3 1 3 万科城别墅 关外 34 10 9 5 8 兰溪谷二期 0 0 0 0 0 博海名苑 6 0 0 3 3 红树西岸 16 2 7 2 4 中信红树湾 20 1 12 2 2 波托菲诺四期 南山 3-7月总成交套数 6月合计 5月合计 4月合计 3月合计 项目名称 区域 2007-10-03 二期E组团样板房开放 2007-10-27 “星光连心”慈善环保音乐会 2008-01-01 “官邸家宴”大盆菜系列活动+算价 2008-01-12 二期E组团盛大开盘