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Z房地产项目税收筹划方案设计分析 　　A房地产建设集团是注册在江苏中部一地级市的大型企业集团，集团总注册资本为6亿元人民币，总资产为亿元，集团公司年产值近30亿元，多次荣获江苏省建筑业“优秀企业”称号。XX年获得房屋建筑工程施工总承包壹级资质，多次获得“江苏省建筑施工省级文明工地”称号；XX年入围江苏地税“三个纳税500强”榜单，赢得了广泛的社会赞誉，创造了良好的经济效益和社会效益，为当地的城市建设作出了突出的贡献。Z项目是A房地产企业将在XX年-XX年开发的集多层、高层普通住宅、别墅、商铺、办公楼、酒店为一体的综合性楼盘项目，该项目总用地面积㎡，地上建筑面积㎡，包含住宅建筑面积㎡，商业建筑面积50000㎡；地下建筑面积77050㎡，包含地下机动车库面积73150㎡，地下非机动车库面积00㎡。该项目规划建设内容包括37栋住宅建筑、4栋商业建筑、1栋物业用房等。其中，住宅建筑包括7栋低层、17栋多层及13栋高层，商业建筑包括1座酒店、1座SOHO办公楼及2栋商铺。　　一、Z项目税收筹划方案　　1.用足利息支出扣除的政策。　　在该项目中，A房地产企业管理层原本打算仅从银行借入资金1亿元，但是该企业在商业银行的借款额度尚有亿元未使用。建议再向银行借入资金1亿元，用于该项目建设，充分利用财务杠杆效应。同时在计算房地产开发费用时，通过比较（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%与企业实际发生的利息XX0*10%*3=6000万元，前者大于后者，故而建议企业选择不提供金融机构证明，从而按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%计算房地产开发费用。A房地产企业财务人员在税法理解上存在偏差，认为必须同时满足不能按房地产项目计算分摊利息支出和不能提供金融机构证明两个条件，才可以按照10%扣除，实际上只要满足一个条件即可，这两个条件是“或者”的关系。按此思路，可增加土地增值税可扣除金额万元，借款利息还可以增加企业所得税税前抵扣金额3000万元。　　2.普通住宅与非普通住宅分别核算。　　A房地产企业在计算土地增值税时，是将普通住宅与非普通住宅混在一起计算的，总体的增值率为%，适用的税率为30%，如果将普通住宅与非普通住宅分别核算，同时能够做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那将可以节省大量的税收。根据我国土地增值税税法的规定，普通标准住宅和非普通标准住宅扣除项目金额可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，或税务机关认可的其他方式。建议A房地产企业使用按照建筑面积分摊。　　房地产企业Z项目筹划三步曲：分立—合资—股权转让。　　A房地产企业在取得土地使用权时，并未分别申请住宅用地、商业用地，一定程度上增加了税收筹划的难度。因为如果单独申请了酒店用地，同时已经联系到酒店的买家，则可以筹划为代建房行为，从而不用承受大额的土地增值税负担了。　　（1）公司分立。从A房地产公司派生分立出B公司，将与此酒店有关的资产、负债、所有者权益从A房地产公司中分离出来，B公司组建成为一个新的独立核算的法人，A房地产公司仍然存续。①营业税、土地增值税。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，是营业税的纳税义务人。提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿销售不动产的行为，而有偿是指通过提供、转让或销售行为取得货币、货物或其他经济利益。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对无偿转让的房地产不予征税。由此可见，无论是营业税还是土地增值税都要求“有偿”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付对价，被分立方也未取得任何经济利益，因而无论是A房地产企业还是B公司都不需要交纳营业税、土地增值税。②契税。根据《契税暂行条例》及其实施细则、《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔XX〕4号）等法律法规的规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。③印花税。现行印花税采取正列举的形式，即只对《印花税暂行条例》列举的凭证征收，没有列举的凭证不征收。A房地产公司与B公司签订的企业分立合同，不属于印花税的列举范围，所以该分立合同不需要缴纳印花税。同时税法规定，对于以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原来已经贴花的部分不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。如果分立后的A公司和B公司的“实收资本”