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我国房地产调控政策的效用及其治理分析-经济 我国房地产调控政策的效用及其治理分析 冯 青 摘 要：在我国迅猛发展的经济条件下，房地产事业在近些年来可谓说是蒸蒸日上，并达到了令人惊奇的地步。然而，快速发展的同时，一些不能忽视的问题也随之产生，比如说房地产泡沫、房产的可供给已经失去平衡等，虽然国家实施了多样化的政策对房地产的市场进行调控，其起到的积极效果并不理想，上述问题没有得到有效的解决。本文针对这些情况进行分析，提出解决问题的关键在于尽可能地降低房地产调控政策对市场产生的不利影响。 关键词 ：房地产市场 调控政策 效用 治理 在房地产市场经济体制愈发完善的情况下，国家用以调控房地产的政策也越来越多样化，并且结合行政政策及经济政策，通过财政及税收双重政策同时发挥市场作用，并利用政府调控产生的最小负面效应，来治理房地产市场，并产生最理想的治理效果。基于国家房地产在近几年来的房地产调控结果的分析，更深层次的对房地产市场进行调查，从而对国家实施的调控政策运转情况进行分析，继而制定出针对性的房地产市场治理政策。 1、现阶段我国对房地产市场调控政策的研究现状 根据国统局发布的有关2014 年8 月份我国70 个大中型城市住宅销售价格的变动情况，出保障型住房外，有68 个城市的新建商品住宅的价格比前一月较低，有1 个城市通上月持平，另外，剩下的1 个城市中的新建商品住宅的房价处于上涨状态。而环比价格的变动情况也是以下降为主，其中最高涨幅6.4%，最低下降2.1%。另外，同2013 年的8 月份商品住宅的价格报表进行比较，有19 个城市的房价下降，3 个城市房价持平，48 个城市成上涨状态。8 月份的同比价格变动的涨幅最高位6.4%，最低为下降5.6%。上述统计结果显示，我国房地产市场的价格已经呈下降趋势，然而下降程度相较涨幅来说程度并不算大，即我国中央政府实施的调控政策并没有达到较为理想的状态。 当前我国房地产调控政策的不理想已经是业界公认的事实，本文基于对现有的房地产市场相关资料的研究分析。总结出政府调控政策中存在的一些不恰当的调控，并指出国家政策法规在房地产市场的各个方面都有涉及，可谓是面面俱到，故而仅仅通过重新选择调控政策的工具已经不足以解决我国的房地产市场存在的失衡现状，其主要原因在于国家的调控政策首先在地方上并没有得到当地政府的有效执行，同时房地产开发商过度的追求企业效益，使得国家政策在一定程度上没有起到其应有的作用。此外，政府政策同房地产开发商之间存在着博弈，在分析该博弈过程可以对政府的调控政策提出针对性的建议，并以此进行调整。然而理论上的建议对调控政策给房地产市场带来的负面效应并未起实质性效果，且这些建议仅是学者在研究房地产市场后以经济学的眼光提出的，不能从根本上解决问题。只有在深入研究我国国家政策及新兴两个市场的基础上，双管齐下，以长远的眼光来看，并找出国家政策在房地产市场不起作用的根本性原因，然后以此找出房地产市场健康稳定发展的有效解决方案。 2、我国房地产市场调控政策的效用分析 2.1 国家房地产政策在对市场进行调控的过程中需要注意的问题 在近年来的经济发展的大环境下，我国房地产市场已经初具规模，并且在商品属性、商品的市场影响方面均获得较为明显的成果。本文在分析房地产调控政策的实施过程时，一般是针对以下几个方面来分析政策效应： 第一、从房地产商品的持久性上看，政府的调控政策针对的主要对象应该是新房或者是期房，从新房或者期房的价格上的调控政策对于房地产市场的影响从长期上能够看出房地产市场的市场走向，从近几年的市场调查效果看，商品的持久性是房地产市场调控政策起到作用的长期体现； 第二，从房地产商品的不可移动性上看，这个特性决定了房地产市场的地域性特点，由于地区经济、文化、环境的各方面差异，房地产市场的商品的不可移动性决定了地区房地产的发展程度以及规模大小，因此，一定要根据地域特点合理的实施调控政策，才能够起到预期效果； 第三，从房地产商品的泡沫程度上看，房地产商品房价格的涨幅、供应结构的合理程度以及市场的秩序决定了房地产市场的泡沫化的严重程度，需要强调的是，衡量房地产商品泡沫化的各项指标需要政府调控政策的合理调整。 2.2 房地产调控政策的定性定量效果分析 近年来，我国颁布了各种房地产调控政策，通过对这些政策的内容及调控目标进行分析，对稳定房地产市场中房价以及政府对房地产市场中的投机行为进行打击，能够起到较大的理论意义，政府第一次通过市场调节机制来对房地产市场进行调控管理，以期能够稳定房价、保障中低收入的家庭能够实现住宅满足，且保护普通家庭的购