房地产评估(精品·公开课件).ppt

本章重点 掌握房地产评估的概念、特征及其价格分类 掌握房地产价格的影响因素及评估原则 掌握收益法、市场法、成本法、剩余法的评估思路、适用范围、计算公式、操作步骤及应用。 什么是房地产？ 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产的评估包括对土地的评估、房屋的评估和房地合一的评估。 《城市房地产管理法》规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 土地及土地使用权 土地及土地使用权 我国土地市场 按照土地使用权的流转方式分为： （1）一级土地市场——政府批租市场，政府代表国家，以土地所有者的身份将一定年限的、一定用途的土地使用权出让给土地使用者，是政府完全垄断的市场。 （2）二级土地市场—是土地使用权转让、出租、抵押市场的总和。 我国地价体系 基准地价——城镇国有土地使用权的基本标准价格，是一定时期、一定区域内不同用途土地使用权的级别平均价格 标定地价——是以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位及市场供求等条件评估确定的具体地块在某一时期的价格 房地产的特性 位置固定性 使用的长期性 影响因素多样性 投资额大 保值增值趋势 房地产的评估原则 供求原则 替代原则 贡献原则 最有效使用原则 合法原则 房地产价格的类型 根据权益不同分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格； 根据价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格； 按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格； 按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面价格 房地产价格的特征 影响房地产价格的因素 一般因素— 是指对土地价格高低及其变化具有普遍性、一般性、共同性影响的因素，对房地产的价格产生全局性影响 区域因素— 是指地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性，对地产价格水平的影响因素 个别因素— 是指地产的个别特性对其价格的影响因素，是决定相同区域地产价格出现差异的依据。 影响土地价格的因素 一般因素 （1）社会因素——人口数量、人口素质、家庭规模、治安状况、城市化状况及公共设施的建设状态等 （2）经济因素——经济发展状况、储蓄投资水平、财政收支及金融状况、物价、工资及就业水平、利率等 （3）政策因素——土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收政策 影响土地价格的因素 区域因素——住宅用地 （1）自然环境因素有：空气、噪音、水资源、自然景观、交通便利条件等 （2）居住环境因素：市政基础设施、公共建筑配套、当地居民的职业、素质等 影响土地价格的因素 区域因素——商业用地 （1）腹地的大小及其商业群落状况 （2）顾客的来源及其购买力 （3）顾客的交通手段及其交通状况 （4）营业类别及竞争状况 （5）该地经营者的创造力与资信状况 （6）繁荣程度与盛衰状况 （7）土地利用的管理制度 影响土地价格的因素 区域因素——工业用地 （1）道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设状况 （2）动力供应和供水排水状况 （3）劳动力市场的供求状况 （4）与关联产业的位置关系 （5）与生产紧密相关的气候、地质、水文条件等 （6）政府行政上的指导与管制程度 影响土地价格的因素 个别因素 （1）位置、面积、地势、地质 （2）形状、宽度、深度 （3）临街状况 （5）交通状况 房地产的计算方法 收益法 收益法——是指通过预测土地未来所能产生的预期收益，以一定的还原利率（资本化率）将预期收益折算为现值之和，作为被评估土地价格的方法 适用范围： （1）租赁用房地产 （2）企业用房地产 （3）不适用于非经营性房地产 收益法 地产收益期限无限期，收益额及本金化率一定时： 收益期有限，收益额一定 每年收益额不同时 收益法 房地产评估对象和收益口径保持一致 （1）纯建筑物——属于纯建筑物的收益 （2）纯土地使用权——属于纯土地使用权的收益 （3）房地合一的房地产评估——房地合一产生的收益。 收益法的三大要素 收益额 （1）实际收益 （2）客观收益 折现率或资本化率——是指较能客观反映土地收益风险的投资报酬率 收益年限——是指待估地产从评估基准日开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年表示。 收益额的计算步骤 （1）求取总收入——客观收入，房地合一状态下，房地产在做最有效使用的前提下可能获取的总收入 （2）求取总费用——是为取得房地产收入所必须支付的必要费用，影视客观费用，包括：房地产税、折旧费、租金损失准备费、维修费、管理费、保险费、利息等 （3）求取总收益 （4）求取土地纯收益——从总收益中扣除房屋纯收益之后的金额 资本化率的计算方法 净收益与售价比率法 被