目标成本汇报精简版下发.pptVIP

3、蔚蓝青城成本敏感点为：外墙装修成本。 原因：青城5#楼外装方案调整太大，拆改费用可观。 建议： 1、重视外装修图纸效果的审核工作。 2、外装的前期设计、定位，应该考虑成本的影响，并应与项目售价和定位相匹配。 * 4、蔚蓝锦城项目定位原因中影响较大的有： 可以看出成本敏感点为：钢筋砼含量，外墙装修及立体停车成本。 * 5、蔚蓝锦城成本敏感点之一：钢筋砼含量。 原因：锦城项目由于有大坡屋面，并占比较大、地下车库层高较高，沿街商业挡土墙工程量大，11#、12#楼商业地下架空层，小高层住宅短肢剪力墙及外立面复杂等问题，导致钢筋和砼含量均较高。 建议： 1、地下车库的层高要加以控制，而且前期要优化车库设计方案，如春城项目第一次的设计方案与锦城类似，现在优化后，车库单方降低了800元/m2。 2、外立面造型也要加以控制，目前锦城的外立面造型复杂，钢筋含量增加了3kg/m2(成本增加约18元/m2)，砼含量增加了0.025m3/m2 (成本增加约10元/m2) ，外墙贴瓷难度增大(成本增加约2元/m2) ， 合计成本增加约30元/m2。 * 6、蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。 原因：锦城项目由于有赠送面积等原因，造成阳台、空中花园、装饰阳台处需要后期封闭的成本。 建议： 1、大兴郡青城及安置房的阳台门都没产生成本，锦城能否效仿以前两个项目，也把此部分成本节约了呢？ 成本27元/m2 ，造价共590万元。 2、对于后期项目，赠送面积处的封闭费用能否考虑让业主自己承担（恒大都是交房后，业主从物业指定的2~3家单位中选择一家自行进行封闭），成本38元/m2，造价共840万元。 * 恒大地产的阳台窗：由业主自行封闭 6、蔚蓝锦城成本敏感点之二：门窗后期封闭费用。 阳台窗有的业主还没有封 * 7、蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。 原因：锦城项目1#~10#住宅楼的幕墙高度局部已经升至9层（不只是范围增大，同时槽钢也由8#变为10#，单价也要提高），另外11#~16#楼又都是独立商业，外墙90%都为幕墙装饰，造成锦城的外装费用最高。 建议： 1、住宅楼的幕墙高度能否降低？观园定位为高档住宅石材也只到四层，另外恒大外立面只有首层采用的是贵一点的外墙材料，二层及以上全部为普通外墙磁 砖。见右图。 高度低 材料比石材便宜 * 7、蔚蓝锦城成本敏感点之三：外立面幕墙费用。 2、外立面能否减少幕墙用量？恒大只有首层采用的是贵一点的外墙面砖湿贴，没有采用干挂石材的做法，从而节省了钢骨架及石材的成本。 3、锦城的独立商业配置多，若全部采用石材幕墙，外立面装修费用必然增大。但能否考虑用其它适中一些的外墙装修材料呢？ 范围少 * 8、蔚蓝锦城成本敏感点之四：立体停车。 原因：锦城项目地下车库设计为立体停车，直接造成车库单方高出约830元/m2，项目整体单方高出约96元/m2。 建议： 1、采用立体停车，则地下室层高势必增大，成本增加。 2、立体停车设备费昂贵，而且后期维修费用高，又没有产权、不能出售，所以建议尽量不采用或局部少量采用。 * 9、蔚蓝锦城成本敏感点之五：新风系统。 原因：大兴郡项目中从锦城项目开始，新增室内新风系统。 建议： 1、成本增加20元/m2。 2、不知业主对室内新风系统的感知度高不高，不知对营销的推广有多大的促进作用，是否能够提高房屋售价呢？ * 10、蔚蓝锦城成本敏感点之六：电梯。 原因：安二基本为3梯10户，锦城基本为2梯4户；安二共16部电梯，共1332户，平均每户0.012部；锦城共35部电梯，共1476户，平均每户0.023部，舒适度明显比安二高。 建议： 1、成本增加24元/m2。 2、电梯的配置也应与项目的定位及售价相匹配。 * 四、大兴郡城系与其他城系对比： 大兴郡与其他城系对比： 1、 锦城-御湖（纯住宅：开发时间一致） 2、 悦城-御湖（纯住宅：33层-33层，抗震等级一致） 3、 锦城-御湖（车库：开发时间一致） 4、 项目整体配置对比 5、 各项目投资收益率分析 * 蔚蓝锦城项目与御湖二期项目交房时间相同，施工时间基本一致，人材机的市场价不存在时间差，可对比性