中国商业地产目前面临的形势2011-.pptx

中国目前商业地产的发展形势中国指数研究院2011年12月目录一、商业地产的概念与基本特征二、商业地产市场发展形势三、商业地产现阶段特征四、商业地产发展环境解析五、商业地产的中长期发展趋势六、商业地产现阶段的机会与挑战七、开发企业应对策略一、商业地产的概念与基本特征1、广义的商业地产：：商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种生产性、非住宅型物业，主要通过获取资本收益或租金收入实现盈利目的。广义的商业地产包括写字楼、各类商业、酒店、仓储物流、厂房等。 ——注：目前商业地产主流的含义主要指商业和办公商业经营类物业办公物业广义商业地产酒店宾馆仓储物流及工业地产一、商业地产的概念与基本特征2、狭义的商业地产：：狭义的商业地产：专指用于商业服务业经营用途的物业形式，此类物业用来满足各种经营商家的使用功能，并通过向经营商家收取租金形式获得收益（部分是自营）。狭义的商业地产不包括办公、酒店和各类工业地产 商业地产开发的本质：业主向商家提供用以商品交易或提供服务的场所。 三大主体：业主/投资者、经营商家、消费者。租金商家1业主/投资者目标消费者商家2…商家n商业物业商品或服务一、商业地产的概念与基本特征3、狭义的商业地产类型划分：： 按照开发形态分类购物中心商业广场社区商业主题商业狭义的商业地产商业街专业批发市场商务办公楼附属商业交通设施附属商业一、商业地产的概念与基本特征3、狭义的商业地产类型划分：： 按照所经营的商业服务业业态分类零售功能娱乐功能健身休闲服务狭义的商业地产餐饮型艺术文化类商业地产一、商业地产的概念与基本特征3、狭义的商业地产类型划分：：城市核心商业中心按服务对象和辐射范围分类区域商业中心狭义的商业地产社区商业中心近邻型商铺一、商业地产的概念与基本特征4、商业地产的特征：：（1）商业地产具有高收益性，并可带来稳定现金流，同时风险也较高。（2）商业地产对资金实力要求高、商业地产投资规模大、投资回收期长的特点。（3）商业地产的开发能力要求高。商业地产面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态 对商业地产物业的要求不具有替代性，因此，开发企业的开发能力至关重要。（4）商业地产对经营管理要求高。良好的经营管理对商业地产的商家收益、商业地产租金 收益和商业地产的物业增值收益都有重要提升作用。（5）商业地产要求跨行业整合能力。商业地产一方面需要对开发商、投资者、经营者、物 业管理者等进行跨行业整合，另一方面需要对区域经济和所经营的零售商业等进行跨 行业整合，才能实现商业地产的自身价值。因此，对跨行业整合能力要求很高。（6）商业地产对外部经济环境和政策更为敏感。（7）商业地产改善人们生活品质。（8）商业地产提升城市竞争力。一、商业地产的概念与基本特征5、商业地产的开发过程金融地产商业一、商业地产的概念与基本特征6、商业地产的开发模式：：商业地产的开发，可售可租，但是随着商业地产发展的逐步成熟，越来越多的专业商业地产开发企业开始整合商家或发展自营商业，采取租售结合以租为主的方式进行开发。开发模式运作方式只售不租开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。只租不售产权掌握在开发商手里，可以抵押，再贷款，还可以在增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。租售并举部分租部分卖，出租部分起示范作用。分隔产权商铺出售售后从投资者手中取得经营权，进行统一经营和管理，可以收回部分投资，而且能够掌握经营权 。不售不租自主经营同时赚取投资开发利润和商业经营利润。商家联营以物业为股本，成立专业商业经营公司合伙或合作经营；在聘请专业公司进行统一操作的基础上，发展商可以根据专业公司结合招商和借助专业的意见综合评估各项预期，进行最终的确定，以实现利益最大化的目标。特征：土地自由供应、市场化程度高，专业分工明确，以金融运作为核心，收益大众化加强了运营决策的市场化 优：行业标准化、树立企业品牌、形成核心竞争力、提高效率、便于区域扩张和复制美国的专业化模式劣：产品和服务过于单一，在一定程度上放弃了许多商业机会；专业化模式容易出现骨牌效应 开发运营模式优：多元化经营、现金流稳定、风险分散、利于规模扩张和企业壮大、单一企业全程运作保证项目完整性香港的全能型模式劣：资金短期内流动性较差，周转率低；企业从前期策划、招商和运营等多方面具有足够的专业水平及综合性特征：土地成本高昂，进入门槛高；项目运作“一条龙”化，行业集中度较高，融资渠道相对单一，租售并举是多数开发商的经营模式一、商业地产的概念与基本特征7、商业地产的开发运营模式之国际运营模式：：一、商业地产的概念与基本特征7、商业地产的运营模式之国内运营模式：：特征：由发展商主导商业管理，比较容易实现发展商的管理意图和能够发展自己的商业管理团队