第9章 不产置业投资分析.pptVIP

第9章 不动产置业投资分析 9.1 不动产置业投资概述 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9. 3 不动产置业投资分析工具 9.1 不动产置业投资概述 9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 1. 不动产置业投资的优点 （1）能够得到税收方面的好处 （2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级 2. 不动产置业投资的缺点 （1）投资巨大 （2）缺乏流动性 （3）投资回收周期较长 （4）需要专门的知识和经验 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包括单户住宅及多户住宅房地产等。非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐用、机构用房地产及旅店。 1. 出租性住宅投资 （1）区位 （2）建筑物及其设施的舒适型 （3）公寓单元的最佳布局 （4）公寓是否配备家具 2. 办公用不动产 （1）市场因素。 （2）区位 （3）其他因素。 3. 零售及商店中心 （1）商圈 （2）市场人口 9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 1. 租金收益率 2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一年后的总收益是：R+ (P1 - P) 9.2 不动产置业投资的财务数据测算 9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 1. 不动产的获取成本 不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。 （1）购买价格 （2）搜寻成本 （3）延期付款条件 （4）资产持有费 2. 营运费用 （1）变动费用与固定费用 （2）费用支付责任 9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定 1. 市场租金 市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响：（1）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础；（3）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产供给竞争情况。 2. 空置 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本就没被租用过（特别是新建房地产）。 3. 均衡市场租金率 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供租赁的供给量。 4. 租金的计算 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市场租金制定的。租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。 9. 3 不动产置业投资分析工具 9.3.1 比率分析与获利能力分析 1. 收益乘数(Income Multiplier) 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净收入之间的关系来反映不动产投资绩效。 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。 （1）总收益乘数(Gross Income Multiplier，GIM) 总收益乘数强调不动产投资总额（或市场价格）与其总收入之间的关系。其计算公式为： （2）净收益乘数(Net Income Multiplier, NIM) 净收益乘数与总收益乘数计算方法相同，它反映的是投资总额与经营净收入之间的关系。其计算公式为： 2. 财务比率 财务比率一般计算简单、直观易懂，所以成为不动产投资分析的常用工具。最常用的财务比率包括经营比率，损益平衡比率及债务支付比率。 （1）经营(Operating Expense Ratio) 经营比率为不动产投资的营运费用占实际总收入的比例，即每收入1元所需支出的营运费用。其计算公式为： （2）损益平衡比率(Break-even Flow Ratio) 损益平衡比率，又叫做亏损比率，为不动产投资活动在税前的现金流出与流入之间的比率。其计算公式为： （3）偿债能力比率(Debt Coverage Ratio，DCR) 偿债能力比率，又称偿债备付率、债务支付比率、偿债保障比率、还本付息比率，为不动产投资营运净收入（即实际总收入减营运费用）可以支付偿债支出的倍数。作为不动产开发项目运营绩效的评价指标，偿债能力比率不仅为不动产开发企业高度重视，而且其债权单位，如银行，也会高度关注这一指标的变化。其计算公式为： 一般而言，贷款偿还可以分为两种方式：①本金及利息按每期摊还，如购房贷款的摊还；②贷款期间内各期仅支付利息，至最后一期才偿还全数本金。在第二种情况下，偿