武汉汉口北房地产项目初调报告20170628-资芽网.PDF

资芽网-项目说明文件 武汉汉口北房地产项目初调报告 2017.06.28 一、项目介绍 标的地块基本情况地块位于武汉市黄陂区汉口北核心区滠口街****路边， 滠水春晓项目附近。地块距离武汉市民中心9KM，距离汉口北四季美农贸市场 2KM。交通便利，配套完善。项目总占地面积100.8亩；已取得土地证，土地证 号***国用 （94）字第035 （35.9亩，工业用地）、036(45.8亩，养殖用地)、 037号 （19.1亩，商贸用地）。土地变性已与政府初步沟通，可以通过办理土地 变性手续转为商住用地，在区土地交易中心挂牌交易，定向摘牌 （初步答复，补 交土地出让金金额不明，需要有确定性投资方后，再与政府谈判,初步估算，争 取保持楼面地价在4000元/平方以内） 。其中商品房用地81.7亩，容积率可 争取3.6-3.8，建筑面积20.7万平米，商住比可争取2:8。另有还建房用地19.1 亩，需要还建面积约3.5万平米。原业主方会结合还建任务进行谈判。还建房是 以市价抵偿土地出让金还是以面积交付，尚未确定。土块上有违建私房，无证， 占用地在本地块红线内。业主方称是在企业拿地后出现的违建，是政府责任造成 的。可作为企业谈判筹码，争取有关优惠政策。业主方尚有少量低层简易建筑物 在地块上。 二、重要信息资料 标的地块区域环境条件亮点简介汉口北处于三大规划利好叠加区。 1、武汉市发展战略核心区#8212;#8212;长江新城。对标世界一流标准，打造 代表城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板区，武汉的城市名片。项 目位于其中。 2、国家级商贸物流枢纽武汉商贸命脉#8212;#8212;汉正街的承接地，东部产 业转移承接地。 1 4 第 页 共 页 资芽网-项目说明文件 3、武汉临空经济区#8212;#8212;和光谷、车都共同成为武汉发展的三大引擎。 4、利好消息，武汉市内环线的核心主路解放大道延长线明年通车，延长至汉口 北四季美，连接汉北大道，距该项目1．5公里。还有地铁规划在滠阳大道。 5、周边二手住宅均价12970元/平方米，商铺28000元/平方。一手房供应偏少。 实地查询二手房中介，较近的完工项目--汉北尚都10000元/平方。 三、合作形式项目合作方式可以商谈 以下方式供参考。设立新的独立项目公司，将土地挂牌至新公司名下。出 让新公司的股权，投资方成为项目公司控股股东并实际操盘。项目预计可供销售 面积20.7万平米，按区域楼面地价均价4000元/平米，权益总计8.28亿。资金 方占55%股份，权益面积11.385万平米，股权转让金人民币4.554亿元。项目 原控制人负责在合同生效半年内办理完土地变性手续。地上附着物的拆迁，还建 费用由项目方自行负责。四、资金投入合作协议签订后，投资人在项目所在地开 设资金专管账户，注入需补缴的土地出让金和前期启动费用，总额待商；资金账 户仍由投资人控制。主要目的是，证明投资方实力，原业主有了保障，方可与政 府谈判，全力推进项目土地变性手续。五、价值分析该地块目前区域市场较为成 2 4 第 页 共 页 资芽网-项目说明文件 熟，入市新房供应偏少，利润空间较大。对申报过预售方案而迟迟不申办预售许 可证的开发企业，武汉市房管局一直在下发督办函，防止企业捂盘惜售，在推进 开发项目上，力度较大。目前同区域地块挂牌出让，楼面价比较高的如，盘龙城 片楼面地价为6050元/平米。 武湖片楼面地价为每平米5500元/平米。项目周边尚未有新的地块出 让，没有新房供应，二手房中介口头报价，1万元/平米，网络挂牌价如下。 具体投资效益测算略。六、风险提示因原企业经营困难，导致资金匮乏，有几