行业分析解析-房地产-by李长旭杨伟然+.doc

PAGE PAGE 17 房地产产业分析报告 报告人：李长旭 2004212754 杨伟然 2004212759 前 言 房地产产业是一个涉及众多相关产业的行业，所以有很多因素会对其有影响，如何分析和理解房地产业应有很多方法，本报告试图分析和预测各因素对房地产业的影响结果，从而对因素所作用的对象――房地产业有所了解。 房地产是一个关系到国民经济和社会生活的重要产业。房地产业为社会提供的房地产品是 经济建设的重要生产资料，是社会活动不可缺少的物质条件；住宅是关系国计民生的基本生活资料。在社会主义初级阶段的中国，它作为一个新兴产业发展了20多年，逐步建立了具有中国特色的社会主义房地产经济体制。 第一部分 房地产业发展的历史（透过历史看房地产） 房地产业原本是一个传统行业，而目前的提法是“房地产业在我国是一个新兴产业”（国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》），这里对“新兴产业”可以理解为：在新的历史时期、新的政策背景、新的经济体制下所构筑起来的新的房地产业体系。 我国的房地产业发展的历史可以大致分为四个阶段。 第一个阶段结束的标志是1949年中华人民共和国的成立，实际上我国在解放前就存在房地产业，但是它的支持系统是一个动荡的社会环境和破败的经济背景，所以只是一个残缺的产业雏形； 第二个阶段。在解放初期，房地产业曾有过一个短暂而缓慢的发育期，之后，由于政策的原因，生产和消费之间不存在市场行为，产业的中间环节断链，无法形成市场体制，致使房地产业长期萎缩。从市场经济的意思上讲，是有产无业，房地产业实质上已经停止运行而处于休眠状态； 第三个阶段是党的十一届三中全会以后，随着我国经济建设的发展，房地产业逐步复苏，进入80年代，有关推进房屋商品化、实行土地使用权有偿转让、确定房地产行业类别、建立房地产生产要素市场等方面的法律、行政法规相继出台，为房地产业发展提供了法律、政策依据，标志着作为新兴的房地产业真正起步。 第四个阶段开始于是90年代初，邓小平同志南巡谈话的发表和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策之后，房地产业进入高速发展时期，产业的结构体系、运行机制和政策框架初步形成。房地产业按照产业分工履行着社会职责，为我过社会和经济的发展作出了应有的贡献。 第二部分 房地产业的现状（透过指标看房地产） 房地产业发展的一些主要阶段性指标： 十多年来，我国房地产业实现了高速发展。在国家有关政策的指导下，投资额、竣工面积、房屋销售面积等指标全面上涨。 下面先介绍一下关于房地产业发展的一些主要阶段性指标的情况 在全国固定资产投资方面，全年房地产开发投资额的变化可从图2-1可看出，其中固定资产投资额增加的比例分别为2003年27.7％，2004年26.1％； 2004年房地产开发投资达到13158亿元，比上年增长29.6%，1-9月，其中，商品住宅完成投资5684亿元，同比增长27.4%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了32%和35.1%。 2003年房地产开发投资也比2002年增加了30.3％，均高于当年总固定资产投资额增加的比例； 相应的房地产开发投资额占总固定资产投资额的比例从2002年的17.9％增加到2004年的18.77％，在固定资产投资的结构中，对房地产方面的投资的比重越来越大。 图2-1 施工、竣工、新开面积指标 2003年之前房屋建筑面积的发展趋势由图2－2所示。施工面积以每年超过18％的速度递增，2003年的增长速度更快，为25％。竣工面积也以平均每年18％的速度增加。 图2－2 2003年房地产开发企业行业数量为37123家，比2000年增加36％。 截至2004年底，全国共有房地产上市公司72家。实际情况是还有很多上市公司为了追求高回报，纷纷涉足房地产业，进行开发投资，实际的数量不易统计。 图2－3 从业人数由2000年的97.19万人增加到2003年的120.54万人，增加约24％。 商品房屋销售面积指标 2000年 2001年 2002年 2003年 商品房屋销售面积（万平方米） 18637.1 22411.9 26808.3 33717.6 #住宅 16570.3 19938.7 23702.3 29778.8 #经济适用房屋 3760.1 4021.5 4003.6 4018.9 商品房屋销售价格（元/平方米） 2112 2170 2250 2359 #住宅 1948 2017 2092 2197 #经济适用房屋 1202 1240 1283 1380 表2－1 上表显示了近4年来商品房销售的统计结果，每年销售的面积以平均21％的速度递增。但经