商业地产行业分析解析xxxx.ppt

商业地产行业分析  商业地产事业部 商业地产概况 宏观及行业环境 行业竞争环境 运营模式 商业地产发展趋势 商业地产业态分析 总目录 商业地产概况 行业的界定与分类 行业的发展历程 商业地产的概念 所谓商业地产，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。 商业地产的概念有广义和狭义之分 行业的界定与分类 从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。 狭义的商业物业是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等。 商业房地产的典型形态是越来越被中国人所熟识的shopping mall———购物中心。根据美国购物中心协会的定义，购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。 广义商业地产 狭义的商业物业 商业地产与住宅房地产的区别 住宅房地产 商业地产 发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有 大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的 大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的 发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待 行业的界定与分类 中国商业房地产按照功能划分主要有以下12种形式 行业的界定与分类 种类 特点 种类 特点 百货类 多采用多层建筑，但很少超过六层 各类商品市场 如电子市场、电器市场、家具城等 超市类 通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化 娱乐类 各种娱乐场所：电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等 家居建材 自行组装类 如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求 餐饮类 各种用于餐饮的房地产，形式多样 名品折扣 专卖店类 在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装，对服务品质要求较高 购物中心 属于国内较新的形式，一般规模大、业态种类多 商业街类 在国内发展历史较长，经营特定类别商品的商业街成功率较高 底商 一般位于写字楼、住宅的底层，市场风险低，销售良好 商品批发类 主要用于商品批发经营，通常低价租用工业厂房或建造简易房 商务楼/写字楼 酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间 行业的界定与分类 商业地产运营的基本特征 多样的经营模式 对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产，很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目则采用商铺出售，零散经营的模式。 复杂的使用功能 从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。 动态的运营方式 鉴于商业房地产公共服务的特点和项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。 行业的界定与分类 商业地产开发的主要特点 可供选址少 住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。 客户结构多样 商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。 规划难度高 商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发住宅大。 开发流程复杂 商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作，这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。 资金模式迥异 商业地产融资形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；在不得以的情况下采取股权合作的形式。 地域细分 低端 高端 郊区 居住区 商业中心区 价格细分 中端 商业房地产相对处于一个高价及位于商业中心区的位置，并有向郊区扩张的趋势 写字楼所主要处于