《经典——星河湾桉例研究分享(53p)》-精选·课件.ppt

2004年下半年，上海首度出让的这幅超大居住用地，吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，在耗时一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的星河湾地产。2007年9月28日，星河湾地产以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。 土地之争本来已经偃旗息鼓，但今年初浦东新区规划局一纸《浦东花木新民北块控制性详细规划调整》又重新引发业界对花木地块的热议。“为了落实在陆家嘴功能区域范围内的1万套人才公寓，新民北块地块需要解决其中近5000套住宅，原修建性详细规划容量不能满足新形势的要求，因此浦东新区发改委委托编制新民北块地块控制性详细规划调整。” 原来星河湾并没有获得花木新民地块的全部使用权，而是与陆家嘴集团合作开发高端住宅项目：总建筑面积53.6万平方米地块中，有24.6万平方米归属于陆家嘴集团，星河湾开发的住宅面积为29万平方米。 根据这份文件，陆家嘴公司将容积率从1.51提高到1.8，住宅套数约4200套，均为人才公寓。此外，星河湾地块则将增加约2万平方米、折合约400套公寓式酒店，作为人才公寓，同时配置3000平方米的公建。 广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者。 宏宇集团一直坚持走精细化品质地产的道路，目标是打造中国楼市的“劳斯莱斯”。 -- 整体规划 -- 园林景观 -- 建筑风格 -- 户型设计 -- 装修品质 -- 细节之美 …… 星座式布局就是自然、不对称的建筑布局。星河湾的星座式建筑组团有利于建筑物外立面能被最大限度地展开，增大了屋内通风采光的墙面；而沿江一线转折弯延的组团布局，更增加了江景单元。 这样的组团设计有利于空气流通；建筑群体有韵律的错落形成视线通廊，也避免了户与户之间的对视；而从数字上讲，以广州星河湾三期为例，其建筑密度仅为22.5%。 北京星河湾保留了广州星河湾的灵动、韵律、节奏，采用大围合布局 。 星河湾园林秉承绿化与建筑互为界面，相互围合的理念，实现了四大突破： 高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富； 树：园林部门车行15万公里，引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色； 水：北京星河湾有四大水系，并成功打造了内外两个大小循环，星河湾自建水厂，令园区环境用水保持清澈，解决了中国园林的水清则无鱼的遗憾； 黄腊石：北京星河湾首期运进了5000多吨黄蜡石，这些巨石的搬运、摆放无不费尽心思。 北京星河湾采用了立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时还增强了首层住户的私密性。 北京星河湾开展北温带园林改造工程，把园区的30万平方米土壤做了改良。 星河湾在全世界同纬度的国家寻找的树种移植到北京，而且在周边建立苗圃。 北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方(不含生态公园)，利用地势营造自然落差，把生态公园----一期亲水池塘----二期亲水池塘----青年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。 石是北京星河湾的精华之作，通过水、石、绿化的融合创作出“源于自然，胜于自然”的意境。选用广东的河石，营造出岭南园林风格的精华。 因为大尺度的广场和集中绿地只适用于城市空间。星河湾为了营造回家的感觉，在社区环境设计中注重社区各处都要有园林景观，使建筑与园林充分融合，如在一期园林中就有46个园林水景。 与此同时，星河湾惯于大手笔地对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸。 该建筑采用休闲风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，再以精雕细刻的细部设计体现建筑的精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。 立面设计细节丰富、美观，墙身虚实对比有度，檐口富于变化； 星河湾采用隐型管道设计，建筑物外立面找不到外露的管道。 星河湾一期专门做了一些小飘台用于收藏空调室外机，二期把空调冷凝管也装入墙体，三期更考虑到空调室内机的美观性。 飘窗台的设计源于早前在香港为解决居住空间狭小所采取的方法。星河湾认为多阳台的设计更有利通风、采光及观景。 所以，星河湾用多阳台取代飘窗台，住户有更多与外部景色接触的开放空间。 星河湾户型设计的主要特点： 1、将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中，实现公寓生活别墅化的第一引导； 2、充分利用公寓的大平层优势，扩大产品的设计亮点； 3、形成了自成体系的设计原则及装修标准。 精装修交楼标准关键是三道关： 一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适； 二是材料，材料一定要好，才能保证品质； 三是手艺，也