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中小房地产企业发展的思路剖析 　　摘 要：中国房地产业经过近30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业，房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用；作为房地产市场重要组成部分的中小房地产企业却在房地产市场的快速发展中面临着困境，如何认清自我，如何寻求生存机会，如何获得发展空间，这是摆在中小房地产企业面前的一个课题。 　　关键词：中小房地产企业 发展现状 发展思路 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2014）05-267-02 　　中国房地产业持续快速发展，房价的持续高涨，给中国经济的总体运行和社会发展带来了一些问题；这一期间，政府出台了许多调控措施，如新国十条、“9.29”新政、保障房大提速、信贷闸门收紧、三套房停贷、限购令等政策，旨在稳定和规范房地产市场、规范房地产企业行为。这些政策和措施无疑对房地产市场及房地产开发企业带来较大的影响，特别是资金少、品牌知名度低和力量薄弱的中小房地产企业，面临的挑战和难题更多。在资本的倾向性驱动下，中国房地产市场集中度正在加剧，上市房企和国有房企等大型房地产企业成为产业集中发展的佼佼者，它们将逐步主导房地产市场的份额，中小房地产企业的生存空间将进一步缩小。中小房地产企业如何在国家政策调控与大型房企或国有房企的夹缝困境中求得生存与成长，本文在工作实践经验和体会基础上，对中小房地产企业的发展状况、面临的生存挑战与发展思路进行研究与探讨。 　　一、中小房地产企业的概念 　　何谓“中小房地产企业”？到目前为止，学术界也无明确的严格定义。本文研究的“中小房地产企业”主要立足于国家有关部门定义的基础上做了约定。 　　根据2011年6月18日，工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部联合印发了《关于印发中小企业划型标准规定的通知》有关规定，从实际研究出发，本文将中小房地产企业界定为：从业人数较少，年营业收入在200000万元以内，注册资本不低于2000万元，从事房地产开发经营3年以上，有一定的开发竣工量累积，开发资质为二级或三级，资本相对单一或较少的房地产开发企业。 　　二、中小房地产企业的发展现状 　　中小房地产企业在以往的房地产开发中赚取了起步资金，有了房地产开发经营的初步积累，但随着房地产市场迅猛发展，政府市场监管的规范化，宏观调控不断加码，市场环境也发生了重大变化，中小房地产企业的令人担忧的发展现状呈现出来。 　　1.资本结构单一，融资能力较差。中小房地产企业普遍股本结构相对较为单一，其自身资金实力有限；而房地产开发又是一个资金密集型的行业，这势必影响了其融资能力；中小房地产企业更多的是单一依靠关系银行融资开发，而且负债率偏高，销售资金回笼压力大，隐藏着巨大的开发风险。资金短缺且融资渠道窄已经成为影响中小房地产企业发展的根本障碍。 　　随着城市土地市场的完善，地价的快速增长，政府土地储备与出让规范化，城市整体形象及规划的需要，中小房地产企业钟爱的住宅用地往往是大幅土地整块出让，零星地块出让越来越少，这都使得房地产开发市场资金实力门坎大大提高，中小房地产企业融资能力差的短板显露，面临着生存与发展的严峻挑战。 　　2.企业管理水平偏低，开发能力不足。中小房地产企业相对规模较小，人才不足，即使是在中小房地产企业成长起来的人才，也往往因为薪金、管理等各方面原因离开这些企业，人才流失严重。中小房地产企业以项目管理为核心，管理模式上偏粗放式管理，项目分析不够详细，产品定位不尽科学且缺乏创新，营销推广能力不足且过分依赖广告等手段，没有建立起企业品牌及产品品牌的影响力，这一切都彰显了中小房地产企业开发能力的不足。 　　3.短期行为较严重，缺乏发展战略思考。中小房地产企业资本单一和规模较小，也对应了其企业管理架构相对简单，企业决策灵活有效率，但这也决定了中小房地产企业经营者信息的有限性。公司在运营过程中，以项目为核心的短期计划较多，战略发展的长期计划较少，短期计划的实用性远远高于长期计划。很多中小房地产企业对于发展战略缺乏思考，或者被动地思考，还有一些中小房地产企业的战略模式多为企业家模式，即中小房地产企业经营者的战略决定了公司的发展战略，经营者个人的价值观、世界观、个性、志向等影响了发展战略的形成，信息的有限性、决策的个性化及计划的短期性都势必影响到公司的发展战略。 　　三、中小房地产企业的生存与发展思路 　　助推当前中国房地产市场快速发展一个重要因素就是中国的城市化进程，如果中国城市化进程结束，那么中国的房地产企业将何去何从呢？据美国有关研究资料分析，当国家的城市化率超过70%以后，许多小型房地产企业就会倒闭，竞争力较强的大型房地产企业将转型改作商业