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关于土地抵押评估主要问题及其建议剖析 　　（毕节市国土资源局土地估价事务所 贵州毕节 551700） 　　摘要：在土地抵押评估中经常会存在土地抵押评估目的不明确或者土地抵押估价时点不确定等问题，在很大程度上危害了土地当事人的合法权益。本文主要探讨了土地抵押评估存在的主要问题，并且提出了相关的建议，以供有关人士参考。 　　关键词：土地抵押 评估 问题 建议 　　随着我国经济的飞速发展以及我国城市化水平的不断提高，我国城市开发以及土地交易等规模急剧扩大，但是由于土地资源具有稀缺性、永续性、增值性与不可替代性等一系列特性。同时土地自身的价格并不是由生产成本来决定的，而是与土地市场的需求量有着十分明显的关系，具有比较明显的上涨趋势以及区域性，因此这在很大程度上使土地抵押评估成为了一项涵盖比较广、内容十分复杂、系统性强、综合性也比较高的工作，同时对土地抵押评估的科学化、规范化与专业化的要求越来越高。但是实际中土地抵押评估却存在着土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突、评估对象界定不清楚或者土地资产再抵押评估问题，或者是评估机构和银行缺乏评估上的衔接等一些列问题，在很大程度上损害了土地合法所有者的合法权益。因此，市场上的评估机构必须要时刻掌握土地价格的形成因素，尽可能避免出现土地抵押评估问题，遵循土地抵押评估原则，只有这样才能得出比较客观土地抵押评估报告，进一步保护双方的利益。 　　1、土地抵押评估概述 　　随着我国社会主义市场经济的不断发展，我国的很多银行都在向着商业银行转变着，同时抵押贷款也渐渐替代了绝大多数的信用贷款，而土地抵押贷款在抵押贷款中是比较常见的一种，但是在土地抵押评估中必须要明确土地抵押评估的目的、土地抵押评估对象以及土地抵押评估原则等问题，只有这样才能避免土地评估中出现的重复评估或者漏评估等问题，才能得出最客观的土地抵押评估报告。 　　1.1土地抵押评估特点 　　虽然土地是一种比较良好的提供债务履行担保的物质，但是在土地抵押之前必须要进行评估，同时由于土地自身的特性也致使土地抵押评估也具有不同于其他资产评估的特点。首先就是未满足抵押土地要求的土地不能进行抵押评估，也就是说要进行抵押评估的土地必须要有完整的产权，并且所抵押土地的用途应符合城市规划的要求。同时土地抵押评估容易受到评估时点、短期强制处分或者是法定优先受偿权等因素的影响，因此在进行抵押土地评估中应该根据土地抵押评估特点灵活应变。 　　1.2土地抵押评估目的 　　土地抵押的最主要的目的就是为了保证债务人按时履行债务而向债权人提交的一种物质担保，是债权人降低自身风险的手段之一，而对抵押土地进行评估的目的就是为发生抵押行为的双方提供双方都能接受的被抵押土地使用权的抵押担保价格，但是这里要明确的一点就是担保价格并不是土地使用权的本身价格，只是抵押双方协商好的一个价格，同时也是债权人向债务人发放贷款主要依据。 　　1.3土地抵押评估对象 　　在发生的土地抵押过程中必须要明确土地抵押的是土地的使用权而不是土地的所有权，这一点在我国颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有着比较详细的规定。但是我国的《国资企函发（1994）36号》文件规定了土地抵押权实现和土地抵押权的设定应该分别进行土地评估，也就是说在土地抵押权实现时土地抵押评估的对象为土地使用权的清算价格，而在土地抵押权设定时，土地抵押评估的对象为土地使用权的抵押权价格。 　　1.4土地抵押评估原则 　　土地抵押评估不同于其他类的资产评估，为了保证土地抵押评估的客观性与科学性，土地抵押评估除了要根据土地自身的特性以外还必须要遵循一定的原则。首先土地抵押评估要遵循真实性原则，在评估过程中要务必核实抵押人产权的真实性，同时还要详细计算所抵押土地的面积，严谨土地抵押评估中出现虚假评估。 　　2、土地抵押评估中存在的问题 　　正是由于土地自身的特殊性以及土地抵押评估自身的特点而导致在评估中经常存在一些问题，评估人员必须要积极探究这些问题，然后在工作中尽可能的去避免，保证土地抵押评估的客观性。 　　2.1土地抵押评估的目的与抵押贷款实际操作的冲突 　　这是土地抵押评估工作中经常存在的一个问题，因为很多银行类的金融机构在对债务人所抵押的土地进行抵押评估时所使用的评估方法基本与房地产评估方法相同，国家并没有出台相关的政策规定。而商业银行等金融机构在发放贷款时仍然按照以前的折扣率进行发放，但是其中的折扣率却存在着很多重复之处，进而致使债务人所抵押的土地价值比市场价值低的多，直接损害了土地所有者的合法权益。 　　2.2银行与有关评价机构缺乏评估上的沟通 　　这也是在土地抵押评估过程中比较常见的一个问题，因为在银行机构与专业的评估机构都比较缺乏既懂得评估理论与银行业务的综合型人才，再加