常见的项目总体定位报告.ppt

镇 江 红 豆 置 业 西 荷 花 塘 项 目 总体定位报告 CONTENT Ch1— 镇江市场分析 Ch2— 基地分析 Ch3— 项目发展核心策略 Ch4— 项目总体定位及规划建议 Ch5— 住宅定位及设计建议 Ch6— 商业市场及定位 镇江市场分析 Chapter 1 · 宏观市场环境 · 房地产行业发展现状 · 市场竞争分析 · 客户需求分析 一、镇江宏观市场环境 1、镇江概况 地理位置：镇江是江苏省辖市。西接南京，东临上海，毗邻苏锡常，北与扬州隔江相望。 行政区划：2005年全市人口约290万人，其中市区约102万人。下辖京口区、丹徒区、润州区和镇江新区。 历史文化：镇江是国家历史文化名城、中国首批优秀旅游城市，同时又是全国“科教兴市”先进城和全国卫生城市。城市的自然禀赋得天独厚，素有“天下第一江山”、“城市山林”之美称。 2、城市交通 外联交通： 铁路：京沪铁路横贯东西。 航空：西面的南京禄口机场和东面的常州罗墅湾机场距镇江分别为90公里和60公里. 公路：沪宁高速公路、312和104国道、沿江公路和 规划建设的沪宁高速铁路均穿越境内。 水运：长江轮下可到上海，上可到九江、武汉、重庆等市。 城市道路交通： “三横九纵、十字双环”的道路骨架体系。 城市轨道交通规划 规划建设“有环放射”的轨道交通网络。 3、城市经济 （1）人均GDP及增涨情况 镇江市2005年人均GDP达到了33870元，增长率为15％，近几年人均GDP增长率均达到了两位数。城市发展潜力大，居民生活水平逐步提高。 （2）产业结构及支柱产业 2005年镇江三大产业结构比为4.4：58.9：36.7，与前年相比，一产比重略有降低，第二产业仍占主要比重，第三产业继续保持增长；镇江作为以工业为支柱产业的城市，大力发展旅游业，随着产业结构的优化，第三产业将有很大的发展潜力，而第三产业的快速发展也将势必为房地产业的发展提供较大的发展空间。 （3）居民生活水平 城镇居民人均可支配收入和人均消费支出快速增涨，居民生活水平不断提升，2005年人均可支配收入达11613元。 （4）居民居住支出 2002年，镇江市居住支出在总的消费支出中所占比例最高，2003年回落之后至今保持了两位数的增长势头，镇江居民用在居住支出逐年增涨。 4、城市规划 城市空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为沿江沿路“T”字型发展。重点沿江发展，扩充东西两翼，适度沿路向南发展，拉开主城框架，形成“一城两翼”，即主城区，东翼和西翼。 主城区：按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。由老城分区（主城核心区）、丁卯分区、南徐分区、谷阳分区和南山风景区组成。 老城分区：以商业金融、旅游服务为主的 城市主中心。由老城区和北部综合旅游区 两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨 江特色的城市风貌。按30万人、25平方公 里建设用地规划。 二、镇江房地产市场 1、房地产行业发展 （1） 房地产投资 镇江房地产投资快速增涨，至2005年其增涨幅度开始有所放缓。 （2）房价收入比 名称 城市 04年人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限 1 上海 16683 50049 28528 8627 603890 21.17 2 杭州 14565 43695 24906 7210 504700 20.26 3 南京 11602 34806 19839 4960 347200 17.50 4 宁波 15882 47646 27158 5900 413000 15.21 5 南通 10937 32811 18702 3963 277410 14.83 6 绍兴 15676 47028 26806 4895 342650 12.78 7 扬州 9851 29553 16845 3064 214480 12.73 8 苏州 14451 43353 24711 4460 312200 12.63 9 无锡 13588 40764 23235 4092 286440 12.37 10 常州 12868 38604 22004 3640 254800 11.58 11 湖州 13664 40992 23365 3777 264390 11.32 12 镇江 10858 32574 18567 2960 207200 11.16 13 泰州 9695 29085 16578 2620 183400 11.06 14 舟山 13747 41241 23507 3208 224560 9.55 15 嘉兴 14392 43176 24610 3113 217910 8.85 15城