连锁型服饰业店址区位选择跟研究探究.doc

PAGE 158 精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座 精品资料网（）专业提供企管培训资料 连锁型服饰业店址区位选择之研究-以佐丹奴(GIORDANO)服饰公司为例 论文摘要 在竞争激烈的趋势下，厂商为却保更多的获利能力，除了品质的提升外，区位选择为另一项重要的决策，因为好的区位是商店成功的要素，它使消费者方便地得到商品或服务，吸引更多的消费者，并且区位对市场占有率及获利能力都有显著的影响。故本文拟以服饰业为研究对象，针对经营管理者开店设点追求最大收益为前提，回顾国内外有关区位选址理论置于服饰业中去验证其适用性，以进一步建立服饰零售业区位选择之指针。 各种行业皆有其独特的商业活动特性，本文依照服饰业商业活动特性，选取竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、固定成本、人口特质、可见性、经营管理因素等八大因素，作为服饰业进行区位选择所考虑之因素，并以销售额为应变量，区位变量为自变量进行回归分析。 研究结果首先发现，营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢费用、人口密度等六个区位变量对销售额具解释力且达显著水准，本文再选取大甲基地与北屯基地进行实证分析，将两基地之区位条件带入回归式中，藉以求得两基地之预期销售额，并判断两基地何者为佳，最后就所选定的大甲与北屯基地依所建立之回归式进行预测，结果发现北屯基地之预期销售额高于大甲基地，未来欲开设店址时，应先考虑北屯基地为佳。 开设店址是否有适当的区位，是影响企业经营与管理销售得一项重要因素，从经营管理的角度探讨区位选择之问题，可反应出经营管理者对于商业空间架构之需求，本文将研究成果汇整成区位选择作业模式，将可节省经营管理者与开发者之时间与成本，并提供相关业者未来设店之参考。 壹、研究动机与目的 随着经济成长与市场竞争逐渐激烈的趋势下，零售厂商为确保更多的获利能力，除了设法提升财货本身或服务品质外，选择适当的区位或基地，业已成为另一项重要的决策，若以长期投资的观点而言，区位或基地决策的良窳，更是经营成败的关键。然而现今之企业管理者从事开店之区位或基地评估时，通常是借着经验法则来操作，此种试误过程的经验累积，固然可作为未来设店的依据，却也耗时费力，因此如能建立一套标准化的店址区位评估准则，应为企业管理者争取事业经营效率的方式，此为引发本文的研究动机之一。 但是商业设施的区位供给如何满足需求却鲜少有文献探讨，商业区位的探讨多从消费者的需求角度或空间结构方向着手，往往因而忽略经营者决策的考量，其结果不但可能降低消费者的总体利益，也使空间规划者无法完善地配置各种土地使用，此为引发本文的研究动机之二。 有鉴于此，本文即以经营者开店设点追求最大收益之前题，回顾国内外有关区位选址之相关文献，将区位选址理论置于连锁型服饰业中去检验其适用性，进一步建立服饰零售业店址区位选择之指针，兹列述本文之研究目的如下： 1.藉由相关文献的研究及整理，并汇整出服饰业应考量之区位选择因素。 2.透过实证研究，对连锁服饰体系之区位选择因素加以分析，了解销售额与不同区位因素之间的相关程度，藉此建立经营管理者的店址区位评估指针。 3.将研究所得之区位评估作业模式，提供经营管理者与开发业者于评估或规划服饰零售基地时之参考，并作为相关业者选择店址之参考。 贰、文献回顾 本文所回顾的文献包括两部份，一为零售区位选址模式，二为零售业区位因素之选取。首先对于概略法则、排序法、比例法、回归法、区位配置法五种区位选址模式做一描述与介绍，其次根据服饰业之商业活动特性与相关文献进行区位因素之选取。 一、零售区位选址模式之探讨 本文回顾不同的零售区位选址方法，此等方法分别是概略法则（rules of thumb）、排序法（ranking）、比例法（ratio method）、回归法（regrssion models）及区位配置法（location-allocation process），分析其特性与限制后，选取适合本文之区位选址模式，期能达成研究目的。兹将各种方法整理成区位选址方法之比较表（参见表1）。 表1 各种区位选择方法之比较 方法 成本 专家技术 替选基地比较 估算潜在销售额 适用时机 概略法则 极少的成本 不需要 同一时间仅对单一基地做评估 没有 小规模且欲扩大店面 排序法 欲调查区域的资料收集费用 请专家确认权重 比较许多基地 没有 连锁经营开始评估区位及经营绩效时 比例法 除非是现场调查，否则很便宜 需要些许的专家技术 服务范围特性比店址所在基地重要，利用先前已建立出来的比值去比较各基地 直接估算 进入新市场 回归法 需要连锁店在业绩方面的历史资料，以及模式维修费用 需有区位分析师 建立回归方程式，并进行不同的零售环境之经营绩效预测，作为店址区位评估之参考。 有，且很明确