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住宅产业化进程中各方行为剖析 　　摘要： 实现住宅产业化需要各方面的共同努力。分析了我国住宅产业化现状及其原因，并据此探讨政府、开发商等相关各方如何从自身做起，共同合作，推进我国住宅产业化的发展。 　　Abstract： The realization of the residential industrialization needs the joint efforts of all aspects. This paper analyzes the status quo and reasons of Chinas residential industrialization， and the ways for the cooperation of government， and developers other related parties from their own to promote the development of Chinas residential industrialization. 　　关键词： 住宅产业化；政府；行为分析 　　Key words： residential industrialization；government；behavior analysis 　　中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）04-0086-02 　　1 住宅产业化的内涵 　　住宅产业化是以住宅市场需求作为导向，以现场装配为基础，以工厂化生产各类住宅构配件、成品及半成品，以建筑、建材、轻工等相关行业作为依托，通过将住宅的设计、构配件的生产、建造、销售及售后服务等环节链接成一个完整系统，建筑标准、建筑工业化、生产经营一体化以及协作服务社会化，是住宅产业化涵盖的四个方面含义。[1]从而实现产供销一体化的生产经营组织形式。[2] 　　2 我国住宅产业化现状 　　建设部专门成立了住宅产业化促进中心，努力实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提倡采用工业化手段生产住宅，我国长期以来的粗放式住宅开发模式被认为是不可持续的，它会造成严重的资源消耗和环境污染，另一方面又不能满足人们日益增长的居住需求。但在过去的十年里，政府高调推动，绝大多数房地产企业若无其事，我国住宅产业化的进程相当缓慢，形成了“外热内冷”的局面。 　　因此，我国的住宅产业化仍旧停留在理论层面。即便作为中国房地产领域有影响力的万科在07年上海新里程项目中推出了两栋PC楼，但市场反响不大，除了政府积极支持之外，整个行业持观望态度，消费者对住宅产业化的热情远没有预期的那么强烈。造成我国目前住宅产业化的尴尬局面的原因是多方面的，开发商、消费者以及政府都不同程度的阻碍着我国住宅产业化的进程。分析住宅产业化利益相关者之间的关系，可以以图1所示说明。 　　3 政府、企业等相关各方在推动住宅产业化进程中的行为分析 　　3.1 政府在推动住宅产业化进程中的行为分析 由图1可以看出，政府在整个住宅产业化进程中所起的作用是重大的，甚至是决定性的。因此，政府可以借鉴发达国家在住宅产业化方面的经验，从以下方面入手，推动我国住宅产业化进程。 　　3.1.1 设立住宅产业化发展的相关机构，统筹调度国家产业化进程 以日本为例，日本设立了通产省和建设省。通产省主要侧重产业结构的调整，这两个机构在日本产业化发展的道路上起到了宏观控制作用，而建设省主要致力于生产方式的引导。 　　3.1.2 出台一系列与住宅产业化相关的政策 促进住宅产业化的法规制度建设，建立和完善法规制度。 　　3.1.3 政府出台相关优惠政策 企业将追求利润最大化作为最终目标，而各地方政府，如果没有意识到住宅产业化的重要性，不出台相关的优惠政策，完全指望企业通过自身力量推动我国的住宅产业化事业，确实有些为难企业。地方政府急需在政策上出台相关优惠政策，比如政府公建工程必须采用住宅产业化的方式来建设，拿出必须采用住宅产业化方式示范用地，减免住宅产业化基地的前几年的企业所得税等相关手段来扶持我国的住宅产业化事业。 　　3.1.4 给予财政、金融的支持 鼓励住宅产业化相关的技术开发项目，通过金融机构向住宅开发生产提供低息贷款。 　　3.1.5 在税收方面予以支持 规定居民购建凡符合国家相关政策及技术规范的住宅，不但可申请低息贷款，而且在个人所得中扣除还贷款期内还款的数额，并且个人住宅取得的部分收益可免征所得税。通过法律及经济方面的规定，大大调动企业积极性，降低风险，增强其竞争力。同时也有助于居民在住宅消费方面得到实惠，推动住宅消费从潜在消费变成了现实消费。 　　3.2 开发商在推动住宅产业化进程中的行为分析 作为理性的经济人，利润最大化永远是企业追求的目标。但作为住宅产业