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住房公积金管理中心直接承建公共租赁住房实践剖析 　　利用住房公积金贷款支持保障性住房建设是国家住房保障制度的重要组成部分，国家住建部等七部联合下发的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（建金[2009]160号）等相关文件，为住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）合理利用住房公积金贷款支持建设公共租赁住房（以下简称公租房）提供了操作依据。全国各地公积金中心在实施操作过程中，采取住房公积金贷款支持公租房建设的管理模式不尽相同，各有利弊，公积金中心负责承建公租房是一个新生事物，值得深入研究。本文以大连为例，主要研究公积金中心利用住房公积金贷款直接承建公租房管理实践过程中遇到的问题，并提出解决问题的对策，为各地公积金中心顺利实施直接承建公租房管理模式提供参考思路。 　　一、公积金中心直接承建公租房模式的积极意义 　　公积金中心直接承建公租房模式（以下简称直接承建模式），是公积金中心投资组建专门的公租房开发建设管 理公司（以下简称开发公司），主要通过公积金贷款方式提供资金支持，开发公司代表公积金中心负责承建和运营公租房。公积金中心与开发公司之间既存在投资人与被投资人之间的股权关系，又存在资金提供者与资金使用者之间的借贷关系，是股权与债权关系的统一体。 　　直接承建公租房模式将公积金中心的业务领域做到了跨跃性的扩展，更新了住房公积金运用管理思路，使公积金中心的角色由单一的购房和建房资金提供者向居民保障房提供者转变，该管理模式优势体现在：一是社会贡献度大，有利于公积金中心将先进的管理理念直接融入当地公租房建设项目中，直接为社会提供优质、舒适的公租房，扩大公积金中心在社会上的影响力，真正实现了住房公积金制度的设计初衷；二是直接参与管理，有利于公积金中心直接控制公租房工程建设质量、工程建设进度、工程建设造价成本以及公租房运营管理成本，在为百姓提供放心满意的住房、降低公租房建造成本和运营管理成本、有效利用公积金贷款资金、降低资金使用成本方面提供了解决途径；三是产权归属公积金中心，有利于降低公积金贷款风险，公租房的产权由公积金中心控股的开发公司所有，消除了对贷款资金风险的担忧，即使出现租金收入不足以支付贷款利息情形，公积金中心也能有效掌控公租房资产，贷款抵押资产有保障。 　　二、直接承建模式实践中遇到的主要问题 　　（一）公租房开发建设公司的组建问题 　　直接承建模式操作难度相对较高，公积金中心需要投资成立专门的公租房建设开发管理公司，具体负责建设资金筹集、公租房承建以及运营管理工作。在公司组建初期会遇到如公司注册资本金来源、开发公司管理队伍组建等一系列问题。 　　（二）公租房工程项目建设自有资金来源问题 　　根据主管部门有关规定，公租房项目投资总额中只允许80%来源于公积金贷款，其余20%开发建设资金需要开发建设单位通过其他方式筹集，而在实际操作实施中要获得公积金项目贷款资金，需要开发单位前期先行投入一定规模开发项目建设资金后才能达到公积金项目贷款放款要求，这给不以营利为目的单纯从事公租房开发企业来说设置了一道障碍，在一定程度上影响了公积金中心直接承建公租房建设事业的顺利发展。 　　（三）公租房“代开发模式”下工程管理问题 　　公租房工程建设管理包括两种工程管理模式，一是公租房自我开发管理模式（简称自开发模式），即公租房开发公司自已配有健全的工程管理队伍，以自身力量从事公租房项目工程管理；二是公租房代开发管理模式（简称代开发模式），公租房开发公司不具备完整的工程管理队伍，将工程管理工作外包给专业开发管理公司，由外聘公司的工程管理团队进场管理和具体管理。考虑到人员成本和管理经验等因素后，公积金中心承建的公租房项目采用了公租房“代开发模式”，委托了专门的工程开发管理公司全程进场管理，代表甲方对工程项目实施全程监督管理，在外聘工程监理公司和工程造价咨询公司的基础上，对工程质量和工程造价控制进行把关和控制，监控监理单位和造价咨询单位工作。而开发建设单位的关键性工作是如何做好对受托的工程开发管理公司做到有效的管理和控制，实践证明对外聘的工程开发管理公司考核管理是否到位，直接决定了整个建设项目工程管理水平。 　　（四）工程建设资金管理控制问题 　　工程建设资金管理控制工作是否到位直接影响公积金中心投入的公租房开发资金安全、工程建设造价成本，直接影响到建设模式的实施和落实。易出风险的问题主要表现在：工程建设资金是否专款专用，有无被挪用；工程建设资金是否按规定合理使用，如何节约和降低资金使用成本；是否做到合理控制支付进度；支付的款项是否经过必要的审批程序；支付的每一笔款项是否达到支付要求并有支付依据等。 　　（五）公租房经营收不抵支问题