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住房租赁试点城市房地产投资剖析 　　摘要：在“百万大学生留汉”政策的践行过程中，解决大学毕业生的“居住问题”必然首当其冲。而如何在经济实力较弱的青年人“住有所居”和房地产开发商“利有所图”之间找到平衡成为了武汉市人才发展战略中的重要问题之一。选取武汉市17个社会经济指标，用主成分回归模型对2006-2015年间武汉市房地产投资驱动机制进行分析，得出影响武汉市房地产投资的驱动因素（驱动力影响度）分别为城市经济发展（0.996）、社会发展和人口（1.006）以及土地调控政策（-0.073），并在该视角下，结合武汉市当前住房租赁市场发展状况，从经济增长方式、房地产投资需求以及宏观调控政策3个角度对“租售并举”市场下的武汉市房地产投资提出建议。 　　关键词：武汉市，房地产投资，驱动力，租售并举 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）12-0013-22 收稿日期：2017-09-17 　　2017年7月18日，住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》），选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作?槭着?开展住房租赁试点。《通知》明确，要形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国进行推广，提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，标志着我国“租售并举”将落到实处。而“十二五”期间，我国房地产完成投资额仅由61796.9亿元升至95978.8亿元，房地产投资的增长率依次呈现出16%、20%、10%、1%的骤减趋势，随之而来的是房地产业的“黄铜时代”，政府和企业也在不断调整投资策略。由于房地产行业本身的复杂性，所以影响我国房地产投资决策的因素很多。近年来，一些学者对全国以及某些典型区域的房地产投资进行了研究，已有研究成果从微观上深入分析了影响房地产投资的因素，其研究具有重要参考价值和指导作用。 　　笔者在前人研究的基础上进行房地产投资驱动因素分析时，首先以房地产投资为研究对象，以九部委联发《通知》中12个试点城市之一的武汉市为研究区，以2006-2015年为研究时间段，利用主成分回归模型研究房地产投资与社会经济因素之间的关系，分析房地产投资驱动力的影响因子及其相互关系，从经济发展的宏观角度对房地产投资驱动机制进行分析，进而揭示作用于房地产投资的社会经济因子，再结合当前武汉市住房租赁市场发展现状，指导“租售并举”市场下房地产行业的协调发展，最终为政府调控决策制定提供科学依据。 　　1 房地产投资驱动体系构建 　　1.1 房地产投资驱动理论框架建立 　　从房地产经济学的角度，驱动机制是建立在市场供求理论基础之上，即市场供求理论的运用和拓展，由于城市住宅、商铺、厂房等房屋的需求和供给间不平衡，引发了房地产投资的相应变化。从宏观角度分析房地产业，一般驱动因素与其内在联系较具普遍代表意义，也是政府等相关部门调控产业发展的重要理论基础。因此，通过对我国房地产市场分析，房地产投资驱动因素可以概括为宏观上的经济、政策和社会三大因素以及微观上的个人意愿、心理偏好和特殊情境等。本文对房地产投资驱动机制研究的基本框架如图1所示。 　　1.2 房地产投资驱动机制理论要素分析 　　在经济投资研究领域，驱动力按照作用方式可分外部驱动力和内部驱动力。外部驱动力是指引发或促成投资发生转化的外部动因，具有普遍性，主要包括社会稳定、经济发展、技术进步以及相关政策发布等；内部驱动力则是指决定投资发生变化的内部属性，一般具有个别性，如投资者偏好、特殊关系驱使等。鉴于本文是从宏观角度对区域房地产投资进行研究，故主要对经济、政策、社会等外部驱动机制因素进行分析。 　　（1）经济因素。区域综合经济的繁荣能够吸引外部资金的流入并加速投资的回收，而资金高速流动下的市场供求活动更加活跃，因此，区域综合经济实力能够影响房地产投资变动。在借鉴相关研究的基础上，笔者认为经济因素的量化指标多体现在二三产业GDP值、财政收支、旅游及住宿餐饮服务业景气程度等方面。 　　（2）政策因素。市场经济体制下的房地产业需要政府通过行政监管与颁布法令等手段对其实行宏观调控。在行政监管方面，耕地保护、土地利用规划与城市规划、土地招拍挂报批、建设用地审批等工作均对房地产用地供应进行控制把关；政策法令方面，《城市房地产开发经营管理条例》《土地管理法实施条例》等政策的颁布，对房地产业发展起到了规范与管理的作用。通过行政监管与颁布法令等行政手段对房屋供求进行管理，房地产投资随之发生变动。相关研究及笔者分析认为，政策因素的量化指标多体现在土地已开发面积、土地购置面积、粮食产