构建房产集团项目后评估体系的研究.docVIP

构建房产集团项目后评估体系的研究 　　 　　【摘 要】 项目后评估是现代管理科学闭环管理中的重要环节。房产集团项目有其自身特点和复杂性，构建一套可行的后评估体系十分不易。以知名房地产企业JH集团为例，分析了房产项目后评估体系的作用及原则，强调后评估实施的前提是完善的前评估体系，尝试构建涵盖投资管理、财务管理、营销管理、设计管理、工程管理、成本管理、意外风险管理七个方面的后评估指标体系，并深入讨论了房产集团项目后评估的实施流程、具体程序及注意的问题，以期为房产行业其他大中型房地产企业集团提供有益的借鉴和启示。 下载论文网 　　【关键词】 房地产企业； 后评估体系； 评价指标； 实施流程 　　【中图分类号】　【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2018）04-0080-05 　　“房子是用来住的，而不是用来炒的。”随着习近平总书记这一指示精神逐步被全面贯彻和执行，随着房产税的逐步落地，可以预见房市降温势在必行。房产行业竞争加剧，房地产企业面临重新洗牌，唯有管理水平高、竞争力强的房地产企业才能永立潮头，立于不败之地。完善的项目后评估体系，无疑是帮助房地产企业发现差距、改善管理水平、提高决策精准度、增强竞争力的重要手段，也是破解低水平开发的有效法宝。但毋庸讳言，在众多房地产企业中，这一先进的管理手段被关注、被采纳的甚是寥寥，这可能与项目后评估在我国还属新生事物有关，学术界在后评估理论上虽有所探索，但真正落地可操作的指标体系还较为鲜见。JH集团，在全国房地产企业集团中排名前40强，探索和实施项目后评估已有多年，集团从中获益颇多，现对该集团的后评估体系及实施流程加以研究和总结，探讨后评估中较为实用和操作性强的具体方法，以期为房产行业其他大中型房地产企业提供有益的借鉴和启示。 　　一、建立房产项目后评估体系的作用及原则 　　房产项目后评估是指房地产某一项目开发、去化基本结束时，对项目前期评估与预测的指标和数据进行“复盘”、回顾、分析和反思，从中总结经验、教训的过程，也是将前期决策时的预期目标与项目开发后的终期结果进行系统、客观、全面比对，进而判定各项技术经济指标是否合理的过程[1]。 　　（一）后评估体系的作用 　　房地产业是个资金密集型产业，项目投资周期长，开发过程势必遇到许多意外、风险和干扰，这一切都会阻碍公司既定目标的达成，而完善的?目后评估体系，恰恰能帮助房地产企业不断总结经验和教训，使决策水平不断得到提升，避免决策重蹈覆辙，摆脱在同一处反复摔倒的魔咒，提高房产开发决策的科学化水平。 　　（二）后评估体系建立的基本原则 　　1.坚持全面性原则。房产项目后评估涉及的范围必须是全方位的，是对开发过程各个阶段、各个环节所进行的全方位检视，揭示的问题应该是系统的、全面的。绝不能为了照顾某些人员的脸面，或者因为领导的个人好恶，只挑那些有亮点的、成绩突出的进行评估，或者只挑那些短板的、薄弱的环节进行评估，偏颇的评估得出的结论也肯定是偏颇、不科学的。 　　2.坚持公正性原则。由于后评估揭示出来的问题会影响到项目相关人员的荣誉和利益，甚至影响到项目管理人员的去留，所以集团后评估工作小组务必要站在合理、科学的角度对项目进行客观分析，必须与项目公司充分沟通，允许项目公司有足够的机会解释，而项目公司也必须本着实事求是的态度，得出的评估结论要能经得起时间和空间的检验。 　　3.坚持客观性原则。在进行后评估时，都是依据开发过程中出现的实际情况进行分析和比对的，依据的所有数据都是根据真实存在的指标进行比对，绝不允许把估计、预测的数据掺杂进来。 　　4.坚持应用性原则。后评估结束后，要将有关经验和教训迅速通报给集团下属相关人员、部门和下属公司。先进经验能及时得到推广，教训能及时被吸取，从而达到持续改进的目的。毋庸置疑，后评估工作消耗了资金和人力成本，得来的经验和教训如果不能被应用，反而会成为企业的负担和浪费。 　　二、完善的前评估体系是后评估实施的前提 　　完善的前评估管理体系是后评估的前提和依据。一个房地产企业如果没能建立起较为完善、科学的前评估体系，是无从谈起后评估的，或者说奢谈后评估没有任何实质意义。 　　（一）后评估与前评估的关系 　　房产项目前评估是项目决策的依据，项目前期评估阶段所做出的预测和判断，又需要项目后评估来检验和证明。后评估与项目开发前期决策阶段的前评估，在评估原则和方法上都是采用定量与定性相结合的分析方法，但因评价时点、目的和判断标准不完全相同，还是存在着诸多差别的[2]。首先，后评估与前评估的始点不同，后评估是站在项目完工的时点上，前评估是站在项目的起点上。其次，两者评估目的是不同的。后评估目的是为了总结前期的经验教训，是为了改善未来新项目决策和管理服务的。前评估的目的是确定项目是否