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分析投资性房地产准则 　　【摘 要】如何准确地理解《企业会计准则第3号―投资性房地产》这个新准则，并将其运用于实际工作是我们目前面临的重要问题。本文将从投资性房地产的概念、性质特征、初始和后续计量、转换与处置等方面对投资性房地产准则加以解析。 　　【关键词】投资性房地产；成本模式；公允价值模式 　　中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1009-8283(2009)03-0190-01 　　 　　1 投资性房地产概述 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，具体包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。而自用房地产、作为存货的房地产不属于投资性房地产项目，不得将其确认为投资性房地产。我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。 　　 　　2 投资性房地产的初始计量和后续计量 　　2.1 投资性房地产的初始计量 　　企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。成本模式的会计处理主要涉及“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”等科目，可比照“固定资产”、“无形资产”等相关科目进行处理。 　　2.2 投资性房地产的后续计量 　　投资性房地产与自用房地产在会计处理上的最大不同表现在：对投资性房地产的后续计量上。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式进行后续计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 　　(1)采用成本模式进行后续计量 　　采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号―固定资产》或《企业会计准则第6号―无形资产》，按月(期)计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号―资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。该规定主要是为了防止企业以此作为盈余管理的手段。 　　(2)采用公允价值模式进行后续计量 　　只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。 　　(3)投资性房地产后续计量模式的变更 　　为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益；但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 　　 　　3 投资性房地产的转换 　　房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 　　(1)在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值，即相互转换时不改变账面价值。 　　(2)公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。 　　①公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产 　　房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入“投资性房地产―成本”，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入“公允价值变动损益”；公允价值大于账面价值的，按其差额记入“资本公积―其他资本公积”。 　　②公允价值模式下自