南京市商品房价格研究探究跟其剖析.docVIP

南京市商品房价格研究及其剖析 　　　 住宅价格构成清单及实证分析 南京市商品房作价办法（商品房价格的构成）　? 商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价 　? 商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成） 一、 成本构成　? （一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：　　 1、国有土地使用权出让金　　 2、 征（拨、使）用土地管理费　　 3、 临时用地管理费　　 4、 土地登记费　　 5、 建设用地批准书工本费　　 6、土地用途变更费　　 7、 耕地开垦费　　 8、 土地复垦费　　 9、 农业重点开发建设资金　　 10、 新菜地开发建设资金　　 11、 征地拆迁安置补偿费　　 12、 房屋及附着物补偿费用　　 13、 城市房屋拆迁管理费　　 14、 城市房屋拆迁补偿安置费用　　 15、 城市公企单位搬迁补偿费用　　 16、 其他费用　　 17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本　　 18、 拆迁安置中的差价收益冲减开发成本计算公式：　? 单体造价(元/m2)?=?土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积　? 商品房单位面积的费用(元/m2)?=?土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积　 （二）前期工程费　　 1、 新建房屋白蚁防治费　　 2、 利用城建档案资料服务费　　 3、 城市道路占用费　　 4、 城市道路挖掘补偿费　　 5、 城市规划设计收费　　 6、 工程勘察测绘费用　　 7、 工程设计费用　　 8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）　　 9、 其他计算公式：　? 单体造价(元/m2)?=?前期工程费用总额÷房屋建筑总面积　? 商品房单位面积的费用(元/m2)?=?前期工程费用总额÷商品房面积　 （三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）　　 1、 桩机工程费用　　 2、 土建工程费用　　 3、 水电安装工程费用　　 4、 室外附属工程费用　　 5、 其他计算公式：　? 单体造价(元/m2)?=?房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积　? 商品房单位面积的费用(元/m2)?=?房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积　 （四）附属公共配套设施费　? 列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。计算公式：　? 单体造价(元/m2)?=?附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积　? 商品房单位面积的费用(元/m2)?=?附属公共配套设施费用总额÷商品房面积 　 （五）公共基础设施费　? 开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。计算公式：　? 单体造价(元/m2)?=?公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积　? 商品房单位面积的费用(元/m2)?=?公共基础设施费用总额÷商品房面积上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。 　　（六）管理费用　? 开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。计算公式：　? 商品房单位面积的管理费用(元/m2)?=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和?×（2?—?3%﹪）? 　　（七）销售费用　? 开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。计算公式：商品房单位面积的销售费用(元/m2)?=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和?×?2%? 　　（八）财务费用　? 开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。　　计算公式：　? 商品房单位面积的财务费用(元/m2)?=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和?×30%×利率×时间? （九）代收费用　　? 1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）　　　2、 建制镇市政公用基础设施配套费　　　3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）　　　4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）　　　5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）　　　6、 消防设施建设费　　　7、 煤气建设费　　　8、 散装水泥专项资