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以房养老利弊分析 一、事例选择： 2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长 HYPERLINK /view/1893864.htm \t _blank 赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。 2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向 HYPERLINK /view/1023791.htm \t _blank 住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给 HYPERLINK /view/352820.htm \t _blank 上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。 2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。民政部副部长 HYPERLINK /view/715326.htm \t _blank 窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。 2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。这是21世纪国务院领导人批示研究这项保险服务之后，第一次由国务院常务会议正式提出要求，由此再度成为舆论热议的焦点，赞成者和反对者，不一而足。 2014年3月20日根据《征求意见稿》，保监会有望在北京、 HYPERLINK /view/1735.htm \t _blank 上海、广州和武汉这4个城市先行试点。在保险公司试点资格方面，保监会表示需满足7个条件，如已开业满5年，注册资本不少于2亿元，能对反向抵押养老保险进行合理定价等。 此外，《征求意见稿》对保险公司参与以房养老业务试点提出总量限制。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。以一家保险公司总资产为1000亿元为例，其试点以房养老接受抵押房屋的评估价值合计不得超过4%×200亿+0.2%×800亿=9.6亿元。 HYPERLINK /view/194563.htm \t _blank 保监会还要求，保险公司在宣传该产品时候一定要如实介绍，明确提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况，不得夸大房产增值在提升养老金领取水平方面的作用；不得向不符合要求的客户推介业务。房产价值应当聘请具有一级资质房地产估价机构进行评估，费用由保险公司和消费者共担。 此外，对于该产品的销售， HYPERLINK /view/16482.htm \t _blank 保险营销员需要持证上岗，经考核通过后才可取得反向抵押养老保险业务销售资格。而为了充分保护客户的“反悔权”，征求意见特别提出该产品的“犹豫期不得短于15个自然日”，比一般保险产品10天的犹豫期有所增加。一险企人士告诉记者，该业务面临很多风险，如70年产权问题等，他分析参与的保险公司做法会比较保守。 二、个人讨论提纲： 首先，我们从实际本身来看一下 1、市场前景 关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的 HYPERLINK /view/2133637.htm \t _blank 家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给 HYPERLINK /view/477822.htm \t _blank 老年人一个 HYPERLINK /view/88914.htm \t _blank 天伦之乐的 HYPERLINK /view/2131402.htm \t _blank 晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。 2、表现形式 （1）子女养老，房产由子女 HYPERLINK /view/125322.htm \t _blank 继承； （2）抚养人养老，房产由抚养人继承； （3）租出大房再租入小房，用房租差价款养老； （4）将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老； （5）售出大房，换购小房，用差价款养老； （6）将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老； （7）将房屋抵押给有资质的 HYPERLINK /view/20233.htm \t _blank 银行、 HYPE