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宏观调控下房价走势实例剖析 ◆ 中图分类号：F293 文献标识码：B内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，多种因素导致房价过高的现状。国家层面多次出台针对房地产市场的宏观调控政策，希望能有效抑制房价过快上涨，实现社会经济平稳有序发展的目标。本文根据国家出台宏观调控政策的时间节点，以江苏南京房价走势为例，进行宏观调控政策对房价走势影响的分析。通过分析得出相关结论并对宏观调控政策提出一些有效建议。关键词：房地产 宏观调控 房价 南京政府宏观政策和背景从1998年实行住房由实物分配转向货币化分配后，我国的房地产市场得到了快速的发展。尤其是进入21世纪，房地产的发展，由于其乘数效应，带动相关行业发展，进一步促进社会经济的快速发展和人民收入水平的显著提高。然而在房地产业快速发展的同时也带来一定的社会经济问题。首先，房地产市场与金融市场的关联度较高，一旦房地产发展过快，形成泡沫并破灭，会对国家经济带来了巨大的损害。再者，一国经济的可持续发展，产业间的均衡发展也相当重要。对于过快发展的房地产业来说，会对其他的实业经济带来“抽血”效应，不利于经济可持续发展。又因为住房是准公共品，有其特殊的价格机制，且关系到百姓的民生，国人“居者有其屋”的传统朴素思想根深蒂固，房价的高企必然会对人们的生活带来很大的影响。由于种种原因，市场这只“看不见的手”经常会存在失灵的情况，不能有效地配置资源。这时政府的宏观调控就必须发挥其作用，以便社会资源更加合理有效地配置。当然，宏观调控也有可能会失灵。几年来，国家多次出台了相关调控政策，为稳定房价，规范房地产市场行为，也采取了许多相应的措施。通常国家宏观调控的手段包括经济手段、法律手段、行政手段、道德手段。我国市场经济还处于发展阶段，主要以经济手段调控为多。包括财政调节、信贷调节、价格调节和汇率调节。因为政府的宏观调控对国民经济具有导向性，一般而言，政府实行的货币政策有宽松的货币政策和紧缩的货币政策。宏观调控的政策是政府调节市场的重要手段。本文旨在根据对江苏南京新增住房房价的波动趋势的分析，研究宏观调控政策的效果，期望提出合理的建议，使得调控更富有针对性。房地产市场走势分析影响房地产市场的因素较多且相互作用，因果关系复杂，本文主要通过研究南京近几年来的房价涨落的变化来验证宏观调控政策的效果并结合实际提出合理化意见。江苏南京2007-2011年房价环比同比价格指数如表1所示，其房价走势如图1所示（数据来源于国家统计局网站）。从图1表示环比的曲线中可以看出，在2007年初到2008年初南京房价的环比上升，从2008年3月出现环比下降，一直到2009年初。从2009年3月开始出现环比上涨，直到2010年年初。2010年年中房价环比价格指数略有下降，全年基本持平。2011年南京房价从4月开始环比基本出现下跌。从图1表示同比的曲线可以看出，南京房价同比指数波动得较为激烈。2007年的每月同比指数基本维持在105点以上，从2008年2月到2009年1月，同比指数持续下跌，跌至96.3点。从2008年8月到2009年6月，同比指数小于100点，同比出现下降。从2009年7月，南京房价同比指数开始上升，从2010年4月达到峰值。此后同比增速变慢。综合同比指数曲线和环比指数曲线来看，两条曲线在整体的趋势是一致的，但是环比指数在反应房价的变化上要比同比指数更加灵敏。为验证宏观调控的短期效果，从环比指数的变化上，能够比较好的反映出来。但考虑到调控的长期效果，从同比指数的变化上，能较好地反应出来。宏观调控政策对比分析2007年3月，央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）；2007年6月，加强外资管理—进一步扼制房地产市场外资过热；2007年9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍—严厉打击炒房行为。由于政府接连推出土地、税收、信贷等调控手段，从多方面进行调控，如土地管理、规范市场秩序、抑制投机、调整住房结构等，使得房价的上涨幅度有一定的减缓。对于市场的反应对政策实施有其固有的延迟性，从南京房价的反应上来看，在2007年年末的时候，环比指数略有降低，从效果上来看，调控的作用不够明显。从全年来看，全年的同比指数是有所上升的，从同比指数与环比指数的关系看出（1-11月的环比指数之积等于12月份同比指数），南京房价的年增长率约为7.4%。2008年1月，国务院重拳打击囤地；2008年6月，再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）。上半年宏观调控主要针对房地产市场的投资过热和囤地现象，政策倾向于紧缩。但由于2008年下半年美国出现次贷危机，各国的经济都受到不同程度的影响，中国也不例外。为保证国家经济的稳定增长，政