模块3房地产投资环境跟市场分析解析.ppt

模块3 房地产投资环境分析与市场分析 本模块主要任务 任务1 房地产投资环境分析 任务2 房地产市场分析 任务1 房地产投资环境分析 导入：房地产宏观调控政策 历年房地产宏观调控政策 思考： 从上述资料中你是如何认识投资环境的？ 上述资料中影响投资活动的因素属于哪一种？ 除此之外，你认为投资环境中还有哪些因素对投资活动会造成影响？试举例说明 相关知识 3.1.1 房地产投资环境的含义及特征 3.1.2 房地产投资环境的分类 3.1.3 房地产投资环境分析的内容 3.1.4 房地产投资分析的方法 3.1.1房地产投资环境的含义及特征 1、投资环境的含义：狭义和广义 狭义：指自然环境和经济环境 广义：影响投资活动过程的外部的各种情况和条件的总和。包括政治法律、经济、自然、社会文化等各种要素相互依赖、相互完善、相互制约所形成的矛盾统一体。 3.1.1房地产投资环境的含义及特征 2.投资环境的特征 差异性—地域差异；不同的部门、行业、项目；时间差异 系统性—投资环境是由众多因素构成的复合体 动态性—动态平衡的开放系统 主导性—一个或几个要素居于主导地位 区域性—地区之间自然、地理、社会经济等特点不同 3.1.2 房地产投资环境的分类 3.1.2.1 按表现形态分类 1、硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件，自然和基础设施 2、软环境：影响项目投资的各种政治、经济、社会文化条件 3.1.2.2 按层次分类 1、宏观投资环境：国家投资环境 2、中观投资环境：地区、行业投资环境 3、微观投资环境：地块周边及地块投资环境 3.1.2.3 按研究角度分类 1、地区环境 2、产业环境 3.1.3 房地产投资环境分析的内容 一般涵盖六大类： 政治因素 法律因素 经济因素 自然环境因素 社会文化因素 基础设施因素 政治因素 政治制度 政局的稳定性 政策的连续性 政府管理服务水平 是否存在战争风险 法律因素 法律的完整性 法制的稳定性 执法的公正性 经济环境因素 宏观经济环境——国民生产总值、国民收入、国民经济增长率；消费总额、消费结构、居民收入、存款、物价、通货膨胀、经济周期等 市场环境——市场状况、供给、需求、购买力、同类楼盘的分布状况及竞争状况及竞争对手、市场价格水平及走势 财务环境——资金、成本、利润、税收等 资源环境——人力、土地、原材料及能力等 自然环境条件 地理条件——地质地貌、自然风光、气候条件、环境质量、绿化等 地理位置——交通便捷程度 社会文化环境 公民受教育程度 宗教 风俗习惯 社会心理 道德 价值观 文化传统 基础设施因素 城市能源系统——煤气、电力等 城市水资源和供水排水系统 城市交通运输系统 城市邮电通信系统 城市生态环境系统 ——环卫、园林绿化 城市防灾系统 ——消防系统、防洪系统、抗震及防地沉系统、人防备战系统等 生活配套及商务设施 生活配套——超市、商场、饭店、娱乐场所、邮局、银行、医院、学校等 商务设施——商圈 3.1.4 房地产投资分析的方法 冷热对比法 等级尺度法 道氏评估法 多因素和关键因素评价法 SWOT分析法 3.1.4.1 冷热对比法 依据：1968年，美国利特法克和班廷两位学者对美国和加拿大等国工商业人士的调查，在《国际商业安排的概念构架》中提出了对投资环境分析的冷热因素法。 基本方法：从投资者和投资国的立场出发，选定诸投资环境因素，具此对目标国家逐一进行评估并将之由“热”至“冷”依次排列，热国表示投资环境优良；冷国表示投资环境欠佳； 3.1.4.1 冷热对比法 具体过程： 把投资环境分为七大因素： 政治稳定性；市场机会；经济发展及成就；文化一体化；法律阻碍；实质阻碍和地理及文化差距。 特性：是最早提出的投资环境分析方法，侧重于对投资环境的宏观因素考察，对微观因素考虑的少。虽然在因素的选择及评判上有失系统性，但为环境分析的方法的形成和完善奠定了基础。 “热”表示投资环境优良,“冷”表示投资环境欠佳. 3.1.4.2 等级尺度法 依据：1969年，美国学者斯托伯发表了《如何分析国外投资气候》，提出了投资环境的等级尺度分析法。 过程：将投资环境分为八大因素： 资本抽回限制度；外国股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近五年的通货膨胀率高低。 又把八大因素分为4-7个子因素，根据个因素和子因素对投资环境的影响程度，定出从最差到最好的各种情况的分类标准，好的情况评分为12、14、20分不等。最差情况为0、2、4分不等，按各种情况打分，综合后得出投资环境总分：8-100分，分数越高，投资环境越好。 3.1.4.2 等级尺度法 优缺点：指标趋向于具体，因素趋向于量化。但考核的是东道国对外资的优惠条件及