近代上海房地产市场波动的金融分析解析(1929～1935).pdfVIP

近代上海房地产市场波动的金融分析(1929～1935) 房地产兼具消费品和投资品的双重属性,其价格的形成机制非常复杂,容易偏 离均衡价格点,表现出剧烈的波动特征。房地产价格波动既有房地产本身的一些 内生性变量因素的影响如位置、地质、环境等的影响;也有一些外生性变量因素 的影响,如货币供给、利率、居民收入水平、信贷政策、产业政策和结构等。这 些因素通过影响房地产市场的供求状况,共同左右着房地产价格的波动。在影响 房地产价格波动的变量中,货币变量因素相对比较突出,可以说房地产业是对货币 变量极其敏感的行业。在1929～1935 年的短短几年内,上海房地产市场价格经历 了一场迅速上涨至急剧下降的波动。针对这次波动已有学者注意到游资在其中的 作用,如杜恂诚的《收入、游资与近代上海房地产价格》和戴建兵的《白银与近 代中国:1890 - 1935》①的文章中都有所论及。他们认为影响短期房地产价格上 涨过猛或波动过于剧烈的因素是资金的过度集聚及过后的离散。那么资金为何会 出现集聚与离散呢? 对资金贫乏的近代中国而言,资金为何没有能够转化为生产 力,促进经济和房地产市场的平稳增长? 本文力图从货币量和货币传导来分析近 代上海房地产市场的波动 一、币值下跌与货币流动 20 世纪20 年代末30 年代初,在