深圳写字楼产品市场分析解析跟物业建议.ppt

产品打造建议 外立面在写字楼中的作用; 符合建筑物本身的功能需要; 是一种文化的特征; 注重的是美感,而不要强调某种风格; 它是写字楼的“脸面”; 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 建筑外立面用材 外立面建议 建筑外立面用材 外立面建议· 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙＋金属百叶 玻璃幕墙+铝合金板 玻璃幕墙+石材百叶 纯玻璃幕墙 面积：1400-2000㎡ 使用率：70%以上 楼盘名称 面积（平米） 层高/净高（米） 面积分割 使用率 华润大厦 1750 4.2/2.8 300-1750 77.6% 卓越时代广场 1770 3.95/2.7 71-380 68% 凤凰大厦 1400 3.8/2.5 100-1400 68% 新世界中心 1800 4.02/2.7 110-1800 70% 安联大厦 2300 3.95/2.7 500-1000 70% 诺德中心 1900 4.2/2.8 160-300-500 75% 目前国内高档写字楼标准层面积最大约在2500平米， 主流面积段在1400-2000平米； 使用率几乎都在70%以上 （为使项目更具有远期竞争力，在使用率上应尽量做到大。） 横向建议——标准层面积建议： 项目名称 标准层面积 走廊宽度 层高 净高 江苏大厦 1700 1.8 3.45 2.5 航天大厦 1482 1.8 3.8 3.0 安联大厦 2000 2.0 3.95 2.8 新华保险大厦 1800 1.8 3.6 2.8 兴业银行大厦 1200 1.5 3.50 2.6 新世界中心 1710 1.6 4.02 2.8 万轩国际 1720 1.9 3.7 天利中央广场 3.6 2.6 海岸城 2000 3.75 现代国际 4.2/6.6 江胜大厦 4.2 港中旅 4.2 顶级写字楼的层高在3.95-4.2米 保证办公空间净高2.8米以上 竖向建议——标准层高建议 办公大堂设计 关键词：高度 气派 楼盘名称 大堂高度（米） 建筑高度（米） 大堂高度/建筑高度（％） 航天大厦 14 99.6 14.06 诺德中心 12 193.2 6.21 卓越大厦 10 87.2 11.47 国际商会中心 18 216 8.33 世界金融中心 18 174.9 10.3 地王大厦 29 384 7.55 取样本的平均比例9.65% 取标准层高度4.2米的2~3倍 （所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。） 电梯系统 关键词：国际品牌、大容量、品味内饰 项目名称 空调品牌 类型 特点 安联大厦 大金VRV、约克 1-4层，约克中央空调 5-32层，约克中央空调 33-35层，大金VRV冷暖空调 预留分体空调室外机位置 诺德中心 特灵 中央空调 17 航天大厦 麦克维尔 中央空调 分户计量 独立的新风系统 新华保险大厦 开利 中央空调 分户计量 独立的新风系统 中央商务 开利 中央空调 分户计量 独立的新风系统 财富大厦 原装日立 中央空调 关键词：分户计量、24小时办公、独立新风系统 外立面建议灯光工程 利用夜间照明体现 建筑外型与结构美——灯光就是建筑的灵魂 考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在20~50%以上。 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、TOTO等； 预备4个蹲位以上的空间。 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 公共空间公共卫生间建议 ——容易忽略的甲级写字楼细节卫生间细节之处体现品质高低 车位数量建议 车位已成为目前写字楼客户最关心的问题之一,尤其是现在已开始成为衡量写字楼档次和形象的重要参数。 甲级以上写字楼对车位的要求是： 75-150平米/个， 对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供。 谢谢！ 二级市场策划品控中心 写字楼发展趋势 趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟 市场发展趋势分析 趋势二：写字楼市场发展西