三里屯商业项目市场分析解析.doc

PAGE PAGE 9 三里屯商业项目市场分析 宏观环境因素分析 北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。 财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。 价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。 批发零售业： 全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。 全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。 房地产业： 2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。 全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%； 商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%； 竣工面积3067万平方米，增长18.2%。 商品房市场需求活跃。 2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。 全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。 全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。 存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业： 全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。 接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。 年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。 人口： 2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。 2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。 居民生活： 2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6% 人均消费支出为12200.4元，比上年增长9.7% 城市居民恩格尔系数为32.2%，比上年上升0.5个百分点。 （以上数据来自《北京市统计局2004年国民经济和社会发展统计公报》） 2005年北京市经济发展主要指标的初步预测： 经济增长在10%左右，其中三大产业增加值对国内生产总值增长的贡献度分别为0.13（第一产业）、4.94（第二产业）和6.24（第三产业）。 投资在奥运场馆和相关基础设施建设以及房地产的带动下，预计增长13%左右。 消费需求在政策导向和消费结构升级的带动下，有望保持较快增长，但考虑到加息和消费信贷政策对汽车、住房消费的影响，预计增长10%左右。 城乡居民收入将保持稳定增长。在考虑物价指数有所上涨的情况下，预计城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实际增长6%左右。 全年居民消费指数保持在102%左右。 预计2005年全年社会消费品零售总额名义增长12%左右。 加速北京市人均GDP由3000美元向6000美元过渡的速度。 （注：以上相关经济指标及数据来自《2005年中国首都发展报告－北京蓝皮书》） 朝阳区经济发展现状 2004年，朝阳区实现地区生产总值805.1亿元，同比增长17.7%，增幅比上年提高2.1个百分点。 2004年完成全社会固定资产投资330.2亿元，同比增长15.9%，增幅低于上年28.9个百分点。 2004年朝阳区完成房地产开发投资241.1亿元，同比增长37.8%，是全区投资的重要支撑点。 2004年朝阳区完成商品房建设投资118.8亿元，同比增长47.9％；商品房施工面积1811.5万平方米，增长28.8％。开发热点由东南三环向奥运周边地区、泛CBD区域等四环以外扩张，全年四环以外完成房地产开发投资103.3亿元，占全部房地产投资的42.8%。 从销售情况看，截止到2004年底，累计销售商品房286.7万平方米，比上年增长1.5倍，实现销售额180.6亿元，增长1.5倍。商品房空置面积147.2万平方米，同比下降2.1%。 全年实现社会消费品零售额369.3亿元，同比增长23.6%，增速比上年加快12.1个百分点。 全区城镇居民人均可支配收入为15757元。城镇居民人均消费性支出12730元。 12月末，全区金融机构各项人民币存款余额为3717.9亿元，同比增长2