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房地产行业土地增值税剖析 　　【摘 要】房地产行业作为国民的重要支柱行业，是关系着国计民生的大事。近些年来，随着我国经济的飞速发展和城市化进程的逐步加快，房地产行业已经成为拉动我国经济增长的重要行业和一个新的税源增长点。那么，土地增值税作为房地产税收的重要组成部分也成为了国家对房地产业进行宏观调控的重要手段之一。土地增值税是政府对土地收益的分配关系进行合理调整以及对土地资源进行调控的一项重要措施，而且它有着良好和稳定的税源。因此，土地增值税成为房地产企业负担的重要税种之一。但由于土地增值税税收制度不够完善和税收政策实施效果差等多种原因，造成土地增值税不能充分发挥其应有的调控作用。所以，我国学者对土地增值税方面的研究也从未停止，他们的研究内容包括土地增值税税收制度、土地增值税的逃税、避税、土地增值税的征收依据和土地增值税的实施影响在内的各个方面的问题。总之，我们一定要加强对房地产行业土地增值税这方面问题的研究和重视，充分发挥其应有的作用，促进房地产行业合理有序的发展。 　　【关键词】房地产行业;土地增值税;探究 　　前 言 　　土地增值税是房地产企业所负担的重要税种之一，如何合理筹划这方面的税收对减轻企业负担有着重要的意义。近年来随着我国的房地产行业的发展，土地增值税也成了社会上关注的一个热点问题。对此，国家和政府也出台了一系列有关的政策和规定，以确保税收宏观调控作用的正常发挥。对于我国房地产行业的发展状况，尤其是对房地产行业的有关税收政策的实施方面，税收征管部门必须采取有效的手段和方法来加强对土地增值税的管理，以促进房地产市场健康、有序的发展。 　　1、土地增值税的相关知识 　　1.1土地增值税的定义 　　土地增值税是某些单位或个人转让国有土地使用权、地表建筑物以及其他附属物后，以转让房地产所取得的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税收。土地增值税的纳税人指的是转让国有土地使用权和地表建筑物以及其他附属物而获得收入的单位或个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权以及地表建筑物及其附属物所得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率的计算方法。 　　1.2征收土地增值税的依据 　　土地增值税的征收依据就是纳税人有偿转让房屋、土地等所取得的土地增值额。计税公式可以简单的表示为：“土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额”，土地增值税税额的扣除项目，主要有以下几个方面内容： 　　第一，取得土地使用权所应支付的金额，也就是纳税人为了获得土地使用权而支付的全部地价款以及应交纳的其它相关费用。 　　第二，开发土地和新建房屋及配套设施时所支付的成本（简称房地产开发成本），即纳税人在进行房地产开发时实际支付的所有成本费用，其中主要包括征用土地时所付的拆迁补偿费用，建筑工程费用，公共设施建设费用以及开发过程中产生的其他间接费用。 　　第三，开发土地和新建房屋以及配套设施所产生的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用以及财务费用等。但该费用不按纳税人实际发生的费用进行直接扣除。具体征收比例需要各地方根据实际情况和经济水平具体计算应该扣除的比例，由各地方人民政府统一规定。 　　第四，转让所拥有的房屋和建筑物之前的房屋现阶段的折价，具体费用由专门的房地产评估机构来进行，最后以评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格为基准。 　　第五，所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。 　　第六，除此以外的其它扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权时所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。 　　1.3土地增值税的特点 　　土地增值税与其他税种相比，它具有以下四个方面的特点： 第一，以转让对象在转让时的增值额为计税依据。它的增值额指的是征税对象的全部销售收入扣除与其相关的成本、纳税金额以及其他项目所有应付金额后的余额，但又与增值税的增值额有所不同。第二，征税面较广。凡是在我国境内所有转让房地产时取得收入的单位和个人，都应按照相关规定缴纳土地增值税。第三，实行超率累进税率的计税方法。土地增值税的计算税率是以转让房地产增值率的高低作为依据来进行确认的，它是按照累进原则进行，实行的分级计税方法。第四，实行按次征收的规定，当转让行为每发生一次就应根据其增值额征一次税。 　　2、房地产行业土地增值税 　　2.1目前房地产企业土地增值税的征收情况 　　我国自从1992年启动房改以后，房地产行业投资就迅速增长，月投资额增幅最高达到了146.9%，房地产市场在一些地区也曾一度出现混乱局面，在个别地区甚至出现了房地产泡沫。但是自从1993年国家实行宏观调控以后，房地产投资开始大幅度地回落。到1998年以后，房地产的投资又开始逐步回升。但在这一段时间，土地增值税的征税状