同策_上海朗诗罗店镇a2-2项目整体营销策划思路_49ppt.ppt

确定初步开盘价格 本案初步开盘价格=区域普通公寓价格*产品溢价系数 罗店项目周边公寓价格基础为7000元/㎡ 本案调整价格 价格论证 价格论证 以朗诗无锡未来之家项目为例，探究朗诗项目与周边普通住宅项目的价格梯度： 产品体验 服务体验 售楼处建材实物展示 样板房及样板段的展示 现场物业服务体验 售楼处接待 现场讲解、带看 售楼处多媒体实景展示 售楼处建材实物展示 产品体验 　　在售楼处设立专门的装修设备展示区，突出项目装修品质，进一步强调和提升项目品质以及了解各项设备的环保理念。 样板房及样板段的展示 产品体验 　　建议采用“菜单式”装修，提供2-3种装修风格，供不同人群的个性需求 　　公开参观样板房及样板段：采用实景+演示，让客户亲眼目睹产品的高品质，及健康居住环境。 现场物业服务体验 服务体验 　　融入现场展示的物业服务体验，于细节之处体现精致的软性人文价值。 现场讲解、带看 服务体验 　　在客户参观样板房同时，配备专业销售人员对产品的性能特点益处进行讲解，让客户从视觉和听觉两方面对产品有深入了解。 情感营销 　　让客户在产品和服务体验下，对项目有更深刻的肯定，激发消费者的内心需求和购买冲动 这种营销方式在龙湖·滟澜山的营销运作中曾取得非常好的市场反应 情感营销 北欧生活风情 健康生活理念 　　向来访客户灌输产品带来的种种健康益处，使这种健康理念成为激发消费者购买的强大动力。 　　根据本案提出的北欧生活风情的基调，在项目营销过程中，要把北欧生活的元素融入社区景观和项目细节中去。 环保生活理念 情感营销 影音室： 售楼处里面可设置一个影音室，客户从多媒体角度充分了解到产品的环保理念。并配有耳机不会影响其它客户的正常接待，专心欣赏多媒体的介绍，也不会受到其他客户的影响。 　　通过小区内部的道路布置、社区景观、整体视觉效果三方面让客户第一时间体会到不一样的北欧风情，同时配以柔和慢节奏的北欧音乐，达到事半功倍的效果。 北欧生活风情 情感营销 现场阵地 项目主题活动 邀请意向客户或特定人士 进行试住活动，身临其境体验 科技＋绿色的生活。 各大知名报纸杂志广告： 《上海楼市》/《租售情报》等 保证市场爆光率 户外阵地 市中心各高炮/看板 同策汇杂志 大众媒体 小众直击 SP活动 媒　体　推　广 抓住项目核心产品力，即“绿色人居”概念，突出节能、健康、舒适、环保四项卖点 抓住特定层次客户眼球，针对性更强 最大化加强项目宣传力度，配合“科技住宅绿色健康生活”理念的主题活动，达到双倍效果 宝山北部园区内部的定向投递 业务执行重点 客户导入 试住活动 客户管理 客户拓展 * * 朗诗 · 罗店镇A2-2项目 整体营销策划思路 PARTⅠ- 项目上市时间论证 PARTⅢ- 项目整体营销思路 PARTⅡ- 项目入市价格推导 Contents 目 录 PARTⅠ -上市时间论证- 09年宏观市场研判 09年商品住宅消化量 （预计） 09年商品住宅新增量 （预计） 保守估计 与08年消化能力持平 2237 万平方米 907 万平方米 1282 万平方米 08年商品住宅消化量 08年商品住宅新增量 09年潜在供应量大，市场面临竞争压力加大 ----09年新增供应比08年翻了一翻，加上08年市场存量844万方，实际09年可售面积达3千余方 09年宏观市场研判 大势预判： 09年成交量继续低迷 短期回暖难现 区域竞争—宝山区未来供应 47 保利叶上海 3.6 信达罗店A2-3项目 10 万科琥珀郡园 13 和欣国际花园 庙行通河板块 14.56 安东项目 罗店板块 34 中环一号 19 绿地领海 10 美岸栖庭 14 三花现代城 4.06 上大阳光*乾恩园 19.57 聚丰景都 16 东方帕迪欧 12 旭辉*依云湾 0 世纪飞凡 15 飘鹰锦和花园 0 万科四季花城 5.05 丽景翠庭 12.7 海尚名城*福地苑 85.0 锦秋花园 上大板块 0 天馨花园 西城区板块 逸居苑 圣卡洛*铂庭 项目名称 0 顾村板块 335.29 小计 0.75 淞南高境板块 未来供应 （万㎡） 板块 项目位置 510.86 合 计 115.45 07-08年土地供应 未来区域供应 335.29 60.12 08年市场余量 总建筑面积（万㎡） 竞争来源 区域竞争—宝山区未来供应 宝山各板块都存在大量的竞争体量 09年区域市场预判： 品牌创新产品引领市场 中低端产品的价格竞争将异常激烈 项目上市时间选择 本案09年第四季度上市 错开竞品开盘高峰期，同时享受轨道通车和世博会利好 本案所处罗店板块，重点竞争对手包括 ——直接竞争项目：万科琥珀郡园（3季度上市） ——间接竞争项目：顾村板块的东方