凤凰城项目营销策划书(doc88).docVIP

PAGE PAGE 1 目录 项目简介 凤凰城项目基本数据表 一期可售资源分析： 凤凰城一期现有房源价格表 二 期 房 源 情 况 介 绍 户型配比情况分析 二期认购价格表 二期工程进度表 市场概况及基本竞争格局 郑汴路市场调研报告 周边竞争楼盘 郑州市小户型的调查报告 项目SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 目标市场权衡及锁定，品牌形象突破口甄别及品牌定义 品牌战略形成及品牌定位 品牌内涵组成 凤凰城品牌内涵次序及品牌表现几种角度 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充 二期项目进入期工作组织及验收 营销总结 项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7M2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 M2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2003年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 凤凰城项目基本数据表 案名：凤凰城 开发商：河南华夏军创实业有限公司 投资商：郑州市鑫山置业有限公司 位置：凤凰路与凤台路交叉口 开发业绩：郑州商品大世界 售楼部地址：郑汴路商品大世界，检察院对面 电话：6519922 6519977 物业管理：0.32元/平方米.月 公交线路：208、85、601、27、77、87 园林绿化景观：简单绿化 占地面积：45571平方米 建筑设计风格： 无特色。 建筑面积：92160平方米。其中一期54660平方米，二期14500平方米，板式小高层23000平方米。 五证情况：全 绿化率：32.3% 获奖情况：不详。 楼盘形态：8栋多层，6栋连排别墅，两栋板式小高层。 一期可售资源分析： 凤凰城5#楼销售情况一览表 一单元 二单元 三单元 四单元 五单元 东 中 西 东 中 西 东 西 东 西 东 西 74 50.52 33.07 33.07 50.52 74 101.17 92.88 97.88 97.88 97.88 101.07 一层 二层 三层 D # 四层 D 五层 六层 七层 凤凰城7#楼销售情况一览表 东一单元 东二单元 东三单元 东 西 东 西 东 西 面积：159.697㎡（其中七层为140.997㎡） 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 凤凰城9#楼销售情况一览表 东一单元 东二单元 东三单元 东 西 东 西 东 西 面积：159.697㎡（其中七层为140.997㎡） 一层 二层 三层 任部长 四层 五层 六层 七层 凤凰城11#楼销售情况一览表 东一单元 东二单元 东三单元 东 西 东 西 东 西 面积：159.667㎡（其中七层为123.33㎡） 一层 二层 三层 四层 五层 # # 六层 七层 凤凰城13#楼销售情况一览表 东一单元 东二单元 东三单元 东 西 东 西 东 西 面积：159.697㎡（其中七层为140.997㎡） 一层 二层 三层 任部长 任部长 四层 # 五层 六层 # 七层 凤凰城15#楼销售情况一览表 一单元 二单元 三单元 四单元 东 中 西 东 西 东 西 东 西 77.98㎡ 41.04㎡ 33.88㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 127.99㎡ 一层 二层 # # 四层 五层 六层 150.78 130.36 七层 # 一期现房可售资源总计37套。总面积5178平方米。 其中：160平方米23套，将近3680平方米，比例为71.1%。 127平米9套，将近1143平方米，比例为22.1%。 160平米分布：6层11套，5