【大学课件】 房地产评估p3知识分享.pptVIP

第四章 房 地 产 评 估;三、房地产及其特征 （一）位置固定性。 （二）供求区域性。 （三）长期使用性。 （四）大量投资性。 （五）保值与增值性。 （六）投资风险性。 （七）难以变现性。 （八）政策限制性。;;五、房地产评估程序 （一）明确评估基本事项：明确评估目的、了解评估对象、确定评估时点、签订评估合同。 （二）制定工作计划 （三）实地勘察与收集资料 （四）测算被估房地产价格 （五）综合分析确定评估结果 （六）撰写房地产评估报告 ;第二节 房地产价格及其影响因素 ;二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。 （二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。 （三）个别因素。 ;第三节 房地产评估的收益法;三、纯收益 （一）纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。 （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。 （三）客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。;二、房地产价格的影响因素 （一）一般因素 经济因素、社会因素、行政因素、心理因素。 （二）区域因素 商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境状况因素。 （三）个别因素。 ;四、资本化率 资本化率又称还原利率，它是决定评估价格的最关键的因素。 （一）资本化率的实质 收益性房地产的购买实际上是一种投资行为。投资的目的是为了赚取利润。在收益性房地产交易中，投资者购买房地产支付的价格就是他的投资，房地产带来的纯收益就是利润。因此，资本化率的大小，同投资风险的大小成正相关的关系。 ;（二）求取资本化率的方法 1．纯收益与售价比率法。评估人员搜集市场上近期交易的与被房地产相同或相近似的房地产的纯收益、价格等资料，反算出它们各自的资本化率。 2．安全利率加上风险调整值法。首先选择市场上无风险的资本投资的收益作为安全利率，通常银行中长期利率作为安全利率，然后根据影响被估房地产的社会经济环境，估计投资风险程度，确定一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率上加风险调整值。 3．各种投资风险、收益率排序插入法。评估人员搜集市场上各种投资的收益率资料，然后把各项投资收益率的大小排队。评估人员估计被估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小。 ;五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格 = 房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益 = 房地产总收益 – 房地产总费用 房地产总费用 =管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金 +空房损失费;（二）单独评估土地的价格 1．由土地收益评估土地价格。 土地价格 = 土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益 = 土地总收益 – 土地总费用 土地总费用 = 管理费 + 维修费 + 税金 2．由房地产收益评估土地价格 （1）土地价格 = 房地产价格 – 建筑物现值 （2）土地价格 = （房地产纯收益 –建筑物纯收益）/土地资本化率 ;（三）单独评估建筑物的价格 1．建筑物价格 = 房地产价格 – 土地价格 2．建筑物价格 =（房地产纯收益 – 土地纯收益）/建筑物资本化率 六、应用举例 ?; 第四节 房地产评估的市场法;二、适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用，因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 三、计算公式 市场法的基本计算公式是： 被估房地产价格 = 可比交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 ;四、操用步骤 （一）交易资料收集 运用市场法评估房地产价格，必须有充裕的交易资料，这是市场法运用的基础和前提条件。 （二）可比交易实例确定 在进行一宗房地产价格评估时，需要针对被估房地产的特点，从平时搜集的众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作为供比较参照的交易实例。 （三）因素修正 因素修正包括：交易情况